Тема недели

Объем гостиничного рынка постоянно растет, что способствует обострению конкуренции среди средств временного размещения. Основной задачей становится привлечение новых клиентов и удержание уже имеющихся. В сложившейся ситуации менеджеры отелей уделяет все больше внимания качеству обслуживания, поскольку именно этот критерий является одним из определяющих при принятии решения к

Размещено:

Новинки магазина

Смеситель для умывальника без д/к, гибкая подводка G 3/8"
от 1250 р.
Смеситель для раковины на одно отверстие металлические рукоятки с те...
от 3480 р.

Доходное место: Приступ радушия у инвесторов


САНКТ-ПЕТЕРБУРГ — В 2005 г. только за счет открытия новых крупных отелей петербургский гостиничный фонд увеличился почти на 900 номеров. Этот результат сопоставим с достижениями хотельеров за пять предыдущих лет. В туристическую привлекательность города на Неве, похоже, поверили инвесторы самых разных мастей — от новичков в сфере гостеприимства до профессионалов. В этой пестрой компании — российские сырьевые холдинги и банковские структуры, местные застройщики, которые до сих пор вкладывали деньги в жилищные проекты, и владельцы торгово-развлекательных центров, западные инвестиционные фонды и международные гостиничные цепочки.


Зона рискованного гостеприимства

Интерес к отельному бизнесу отчасти вызван усиливающейся конкуренцией на рынке офисных и торговых площадей и стагнацией в жилищном строительстве. Кроме того, если сравнивать Петербург с европейскими городами по количеству гостиничных мест на душу населения, налицо явный дефицит. По данным аудиторской компании МКД, в Петербурге этот показатель составляет 7,2 на 1000 человек, а в Милане — 35. “Даже в социально более близких Праге и Будапеште эта цифра превышает 10 мест на 1000 жителей, так что определенный потенциал роста у нас есть”, — констатирует генеральный директор МКД Юрий Воропаев.

Между тем поводов для оптимизма у инвесторов не так уж много. Загрузка петербургских гостиниц по-прежнему имеет ярко выраженную сезонность. В январе она, например, не превышает 35-45%. В результате среднегодовой показатель, посчитанный по всем категориям отелей, в 2004 г. составил 59%. И если у объектов так называемого первого класса (“4-5 звезд”) заполняемость по итогам прошлого года достигла 68%, то в среднем классе (“3 звезды”) она составляет 56%, а в экономическом (“1-2 звезды”) — и вовсе 53%.

Итоги этого года еще не подведены. Однако есть все основания считать, что показатели загрузки окажутся еще более скромными. Туристический поток за три квартала 2005 г. оказался на 18% слабее, чем за аналогичный период 2004 г. (до сих пор он рос год от года). Петербург остается одним из самых разорительных городов мира, и цены в отелях неприятно

поражают не только россиян, но и состоятельных иностранцев. В Комитете по внешним связям и туризму городской администрации (КВС) уверены: дороговизна туров и, в частности, гостиниц — основная причина снижения количества гостей, прежде всего в высокий сезон (апрель — сентябрь). Поездка в русскую Венецию обходится зарубежным туристам в 1,5-2 раза дороже, чем в известные туристические центры Европы.

По информации Северо-Западного отделения Российского союза туриндустрии, летом 2005 г. петербургские отели в среднем увеличили цены на 30% (если считать в евро). Результат налицо. По оценке специалистов КВС, наблюдается почти арифметическая обратная зависимость между заявленным тарифом и количеством постояльцев. Наиболее серьезные потери понесли отели среднего класса, где, как и в первом классе, останавливается много иностранцев. Если падение спроса на услуги гостиниц высокого уровня составило 8-9%, то у “середнячков” этот показатель — все 20%.

Большие надежды на увеличение въездного потока в Смольном связывают с программой развития Петербурга как туристического центра на 2005-2010 гг. Городское правительство утвердило ее в октябре.

Программа подготовлена на основе разработок международной компании “Бостон Консалтинг Групп” (BCG) по заказу Министерства экономического развития и торговли РФ. Основной смысл документа выражен в лаконичной формуле “5 × 5 х 5”: через пять лет Петербург должен войти в пятерку главных туристических центров Европы и принимать по 5 млн гостей в год (показатели 2003-2004 гг. — около 3 млн).

Туризм объявлен стратегически важным для города направлением. На развитие этой отрасли в период реализации программы предполагается направить из бюджета примерно 1 млрд руб. Эти деньги должны быть потрачены на развитие транспортного сообщения — и прежде всего аэропорта, упрощение визового режима, модернизацию музеев, повышение уровня безопасности туристов и их информационной поддержки. Приоритетной задачей остаются наращивание числа отелей и регулирование ценовой политики в сфере туриндустрии. Разработчики программы, явно тяготея к круглым цифрам, считают необходимым за 10 лет увеличить гостиничный фонд не менее чем на 10 000 номеров.

Формированием благоприятного имиджа Петербурга и его продвижением на туристическом рынке займется специально созданное Агентство городского маркетинга. Оно же выступит координатором основных программных мероприятий. Специалисты BCG предлагают подавать Петербург иностранцам под слоганом “Гений чистой красоты”, не пренебрегая, впрочем, имиджем “Дружеская теплота”. С учетом нынешнего состояния городских фасадов и улиц, а также общей мрачноватой атмосферы зарубежные гости вполне смогут оценить юмор разработчиков брэнда.

Некоторые эксперты скептически относятся к туристической программе, созданной BCG. Однако городские власти в целом оценили ее положительно. Губернатор Валентина Матвиенко заявила, что соответствующие средства уже заложены в бюджете на 2006 г. и к реализации программы нужно приступать немедленно.

За ближайшие пять лет Смольный рассчитывает получить около 130 млрд руб. за счет развития туризма. Сейчас доход от него составляет чуть более 5 млрд руб. в год.

“Потенциал Петербурга в этой сфере очевиден. Пока что туристическая отрасль формирует городскую казну лишь на 10-12%. Для сравнения: в бюджетах Парижа, Рима, Венеции или Лондона доля поступлений от туризма достигает 60-70%. Но для того чтобы туристический бизнес развивался, необходимо улучшить инфраструктуру города и прежде всего создать эффективную гостиничную индустрию. Сегодня Петербург реализует свои туристические возможности процентов на пять, он в состоянии качественно обслужить не более 1,5 млн туристов в год. К нам мало едут из-за дефицита мест размещения, а их нехватка, в свою очередь, порождает ценовой диктат гостиниц при невысоком уровне сервиса. Это негативно сказывается на имидже города и отпугивает и без того немногочисленных туристов”, — комментирует директор компании “Бекар. Коммерческая недвижимость” Игорь Горский.

Инвесторы раскачались

Еще недавно инвестиционная активность в гостиничном секторе была довольно вялой. Единственный сегмент рынка гостеприимства, который бурно развивался в течение последних лет, — мини-отели. В настоящее время в Петербурге их насчитывается более 400. Хотя точной статистики нет. Значительная часть объектов — расселенные парадные, не переведенные в нежилой фонд.

“Требования, которые предъявляют к малым отелям контролирующие органы (СЭС, пожарные и др.), зачастую невыполнимы, поэтому им выгоднее оставаться в статусе меблированных комнат”, — поясняет Алексей Мусакин, генеральный директор Первой компании (управляет отелем “Шелфорт”) и руководитель консалтингового предприятия “Центр развития малых отелей”.

По подсчетам Мусакина, 53% действующих на рынке объектов имеют емкость от 11 до 20 номеров. Хотя оптимальный размер мини-отеля, с его точки зрения, — 25-35 номеров. 40% клиентов малых гостиниц — бизнесмены, еще 30% — индивидуальные туристы. Они ценят прежде всего домашний уют, покой и индивидуальный подход, мирясь с отсутствием полноценного ресторана, фитнес-центра и тому подобных опций.

Этот бизнес остается перспективным, хотя в ближайшие годы с рынка могут уйти до сотни неконкурентных мини-отелей, считает Алексей Мусакин. Средняя окупаемость проектов — 5-6 лет. На создание гостиницы из 20 номеров, занимающей примерно 800 кв. м, потребуется от $1,2 до $2 млн. Инвестор может рассчитывать на годовой оборот $380 000-500 000. Наиболее востребованный в этом сегменте рынка товар — номера экономкласса по цене $40-70 за сутки.

В Смольном обещали застроить Петербург многочисленными отелями еще к широко разрекламированному 300-летию. Однако ожидаемый бум не состоялся: к круглой дате в центре города не открылось ни одной крупной гостиницы, а из сотни с лишним заявленных проектов были реализованы лишь единицы. Тем не менее юбилей все же стал катализатором для инвесторов. Однако они не рассчитали собственные финансовые возможности, не учли крайне бюрократизированную процедуру согласования строительства и прочие нюансы петербургского инвестиционного климата и в результате опоздали к всероссийскому празднику. Большинство отелей, заработавших в 2005 г., изначально планировалось запустить именно к 300-летию города.

Великолепная четверка

Открытиями года стали четыре достаточно крупные гостиницы. Все они претендуют не меньше, чем на “4 звезды” (а то и на “четверку с плюсом”).

Летом рядом с Невским проспектом заработал первый в городе отель, входящий в международную сеть Accor Group. Гостиница на 233 номера под вывеской “Новотель Санкт-Петербург Центр” занимает две элегантные девятиэтажные башни, выполненные в древнеримском стиле и соединенные стеклянным переходом. Вентилируемые фасады отделаны тонированным стеклом, зеркалами, а также естественными гранитом и мрамором 12 видов.

Собственник отеля — столичное ООО “Вест Бридж Отель”. Его руководство предпочло умолчать о своих учредителях, обозначив их как “группу частных инвесторов”. По словам председателя совета директоров “Вест Бридж Отель” Константина Сторожева, компания специализируется на инвестициях в коммерческую недвижимость, прежде всего в офисную и гостиничную. У нее уже есть реализованные проекты в Москве, в частности бизнес-центр класса А на Ленинградском проспекте.

По оценке Сторожева, сумма инвестиций в строительство “Новотеля” превысила $30 млн. “Мы позволили себе некоторые роскошества, не предусмотренные базовыми стандартами Accor, но не жалеем об этом”, — поясняет он. Расчетный срок окупаемости — восемь лет. Accor не участвовала в финансировании проекта. С международной сетью заключен классический контракт на управление сроком на 20 лет.

По предварительным расчетам, среднегодовая загрузка “Новотеля” составит 60-70%. Заявленный тариф на двухместный номер — от $170 в сутки.

Практически одновременно с “Новотелем” финишировал проект Петербургского агентства недвижимости (ПАН) на наб. р. Мойки, 22. Его инвестиционная история тянется с 1995 г. Сначала городские власти отдали историческое здание под реконструкцию французской компании Peters Construct, а затем ее сменил местный инвестор. Гостиница на 197 номеров отдана в управление другому международному оператору — компании Kempinski.

Осенью на пр-те Римского-Корсакова, 5-7, открылся отель “Амбассадор”, щеголяющий первой в Петербурге вертолетной площадкой (разрешение на полеты его владельцы, впрочем, еще не получили). Решение о создании гостиницы по этому адресу Смольный принял еще в 1998 г. Дальше — классический уже для российского рынка сценарий: невыполненные обязательства, смена инвестора. Собственник у “Амбассадора” тоже российский — “Петербургские отели”. Его учредитель — Балтийская инвестиционная корпорация, созданная физическими лицами, предпочитающими анонимность.

Девятиэтажный гостиничный комплекс (19 360 кв. м) рассчитан на 255 номеров. Отделка интерьеров намеренно роскошна: мрамор, лепнина, хрустальные люстры от Swarovsky. Стоимость строительства составила около $30 млн. По словам финансового директора “Петербургских отелей” Александра Мельника, на средства акционеров осуществлен лишь start-up проекта. В основном же стройка велась за счет заемного капитала. Самый крупный кредит — $12 млн на пять лет под 11,5% годовых — предоставил Северо-Западный банк Сбербанка России. По расчетам инвестора, при среднегодовой загрузке гостиницы на уровне 55-60% расчетный срок окупаемости проекта составит восемь лет.

Номер экономкласса стоит в “Амбассадоре” $200-290 в сутки в зависимости от сезона (без завтрака и НДС). Владельцы отеля обещают сделать тарифную политику гибкой, однако их заявление о том, что “Амбассадору” удастся переломить ситуацию, связанную с завышением цен на гостиничные услуги, вызывает недоумение.

“Петербургские отели” будут сами управлять отелем. “Современные технологии продаж позволяют привлекать постояльцев и без вхождения в какую-либо из сетей. Внешние же операторы в среднем претендуют на 12% от выручки, не давая гарантий успеха”, — поясняет Александр Мельник.

Осенью полностью заработала гостиница класса “4 звезды” “Петро Палас Отель” на ул. Малой Морской, 14. Она принадлежит хозяину местной торговой сети “Сезон”, включающей гипермаркет и несколько супермаркетов, расположенных в спальных районах города. Историческое здание, находящееся недалеко от Исаакиевской площади, инвестор приобрел на вторичном рынке. Реконструкция заняла около двух лет. Ее стоимость не разглашается. В восьмиэтажном здании разместились 193 номера. Интерьеры оформлены в купеческом стиле конца XIX в., ресторан украшает чучело медведя, а гостей встречают темнокожие швейцары.

Директор гостиницы Вадим Любич не скрывает, что для собственника этот проект связан с самореализацией и не носит исключительно коммерческий характер. Хотя расчетный срок окупаемости при плановой загрузке 60-65% составляет стандартные 7-8 лет. Владелец активно участвует в управлении отелем и не намерен в обозримом будущем привлекать операторов со стороны. В его активе уже есть небольшой мотель, возведенный в Колтушах. Второй строится в Янино, рядом с трассой КАД. Однако “Петро Палас Отель” — первый для собственника гостиничный проект подобного масштаба. Как, впрочем, и для остальных компаний, которым принадлежат перечисленные выше высококлассные отели.

Идея овладела массами

Сегодня в петербургском гостиничном бизнесе пробуют себя самые разные структуры. Среди них — застройщики, которые специализируются в основном на жилищных проектах. Например, корпорация “Элис” запустила в конце 2003 г. отель “Достоевский”, ставший частью торгово-гостиничного комплекса “Владимирский пассаж” (Владимирский проспект, 19).

В 2004 г. корпорация “Петербургская недвижимость” открыла на ул. Чапыгина (Петроградская сторона) 3-звездочный “Андерсен Отель” на 140 номеров, который разместился в реконструированном здании бывшей гостиницы “Дружба”. “Петербургская недвижимость” приобрела заброшенное здание у НПФ “Лукойл-Гарант”. Сумма сделки не разглашается. Инвестиции в проект оцениваются в $9 млн, срок окупаемости — пять лет. Дизайн гостиницы выполнила западная компания Antrani. Генподрядчиком выступила дочерняя структура корпорации.

Среднегодовая загрузка “Андерсен Отеля” составляет 68%, средняя цена номера — 2230 руб. в сутки. Собственники не намерены привлекать внешних управляющих, считая, что гостиница вполне успешна и под собственным брэндом. “Это наш первый проект в отельном бизнесе, — рассказывает президент корпорации "Петербургская недвижимость" Максим Шубарев. — Мы хотели создать хорошую гостиницу среднего класса, экономичную и без изысков, но не "ширпотреб" постсоветских времен. Такого опыта в России почти нет, поэтому все делали самостоятельно. Мы запланировали еще несколько гостиничных проектов в Петербурге и Калининграде. Речь пойдет уже не о реконструкции, а о новом строительстве. Работать хотим в том же сегменте — отели экономкласса”.

Есть и другие, более впечатляющие примеры. Балтийской строительной компании (БСК) принадлежит 5-звездочный “Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель” на ул. Почтамтской, открывшийся весной 2004 г. и отданный в управление сети Marriott International, Inc. Сейчас БСК ведет на Васильевском острове (на углу Малого проспекта и наб. Адмирала Макарова) строительство гостиницы “Адмирал” категории “3-4 звезды”.

Своя гостиничная программа имеется у компании “ИВИ-93”. Группа ЛСР приобрела у холдинга “Веда” проект по строительству отеля “5 звезд” в Зоологическом переулке.

Холдинг “ЛенСпецСМУ” включил гостиницу “3 звезды” в состав элитного жилого комплекса “У Ростральных колонн” на Васильевском острове. Правда, сейчас почти достроенный отель на 330 номеров (общей площадью 18 000 кв. м) выставлен на продажу примерно по $1500 за 1 кв. м.

Среди других непрофильных девелоперов, заинтересовавшихся гостиничным бизнесом, — холдинг “Адамант”, самый крупный игрок на петербургском рынке торгово-развлекательных комплексов. Аффилированная с ним структура — ЗАО “Центр инвестирования” — приобрела на торгах почти 75% акций “Москвы”, одной из самых самых крупных в городе гостиниц категории “3 звезды”.

Сырьевые холдинги тоже активно вкладывают свободные средства в индустрию гостеприимства. Так, фирма “Отель “Бизнес-Сити”, которая входит в структуру группы компаний “Металлоинвест-Маркет”, купила городские пакеты акций в гостиницах экономкласса “Южная” и “Турист”. Кроме того, она намерена создать еще два отеля в центре города (на Владимирском проспекте, 5, и на ул. Профессора Ивашенцева, 4/30). НПФ “Лукойл-Гарант” приобрел контроль над действующей гостиницей “Чайка”. В планах “Гостиницы АЛРОСА” в 2006 г. открыть “четверку” “Петрополь” на Большом проспекте Петроградской стороны.

Банки не остаются в стороне. Например, АКБ “Еврофинанс-Моснарбанк” участвовал в приобретении недостроенной 5-звездочной гостиницы “Северная корона” на наб. Карповки. Он также готов вкладывать средства и в отели среднего класса.

На петербургском гостиничном рынке засветились уже и профессиональные инвесторы. Мальтийская компания International Hotel Investmens Pls (IHI) — собственник отеля “Коринтия Невский Палас” — приступила к его модернизации и расширению за счет соседних зданий на Невском проспекте, 55 и 59. Объем вложений в эту масштабную и крайне сложную с инженерной точки зрения реконструкцию, по предварительной оценке инвесторов, может составить 60 млн евро.

Норвежский холдинг Wenaas недавно приобрел гостиницу “4 звезды” Radisson SAS на углу Невского и Владимирского проспектов, а также выступил в роли инвестора по строительству отеля на Невском проспекте, 91а. Индонезийская компания Sampoerna намерена инвестировать в один из самых знаменитых в Петербурге гостиничных долгостроев — отель категории “5 звезд” на пл. Островского.

Сеть Accor рассматривает в Санкт-Петербурге с десяток объектов, по части из которых она готова выступить соинвестором. Хотя пока эта сеть участвует только в одном инвестпроекте — в строительстве отеля “3 звезды” IBIS на Лиговском проспекте, 54-56. Девелопер и заказчик-застройщик по этому адресу — компания GVA Sawyer.

В ноябре в Петербурге была зарегистрирована компания White Days Development. Это дочерняя структура нового инвестиционного фонда White Days Invest, который несколько американских и европейских компаний создали специально для работы в России. В Петербурге фонд уже выбрал два гостиничных проекта — создание бутик-отеля на 65 номеров на Гангутской улице и строительство “трешки” на 250 номеров в Ковенском переулке.

Среди начинаний российских инвесторов, уже набивших руку на гостиницах, интерес, безусловно, представляет проект расширения до 100 номеров “люксового” “Елисеев Палас Отеля” на углу Невского и наб. р. Мойки. Инвестор, ОАО “Талион”, привлекает средства на реализацию этого проекта через выпуск облигаций и IPO.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации СПб, в городе действуют около 100 разрешений на строительство новых отелей. Сколько проектов успешно финишируют, судить трудно. По крайней мере до сих пор оптимистичные прогнозы, касающиеся развития гостиничного сектора в Петербурге, не сбывались. О том, удалось ли переломить ситуацию многочисленным инвесторам, которые сегодня находятся на старте, станет ясно через несколько лет.

“Городу по-прежнему не хватает гостиниц только в высокий сезон. Нынешний среднегодовой показатель их заполняемости недостаточен для того, чтобы отельный бизнес вышел на высокий уровень окупаемости. Если Петербург будет развивать конгрессный туризм и среднегодовая загрузка отелей достигнет 70%, то доходность инвестиций в гостиничный сектор превысит сегодняшние 10-12% и станет приемлемой. Пока же в отели вкладываются те инвесторы, которые могут себе позволить работать на долгосрочную перспективу”, — считает Александр Ольховский, специалист по инвестициям в коммерческую недвижимость.

Комментарии к статье пока отсутствуют. Будьте первым!
Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.

Обсуждение ВКонтакте

Обсуждение на Facebook