Тема недели

5-6 ноября в столице, в ТГК «Измайлово» состоится Национальный молодежный гостиничный фестиваль «Комфорт и Уют. Поколение NEXT — 2019», который является логическим продолжением Национального гостиничного конкурса, существующего уже более 7 лет на рынке.

Размещено:

Перевод в нежилой фонд- миф или реальность

До 01 октября 2019 года все меньше времени и, как следствие, все большее количество отельеров начинает заниматься вопросом перевода в нежилой фонд помещения, в котором расположена их гостиница, или хостел или любое другое малое средство размещения.

Разговоров о переводе в нежилой фонд жилых помещений в последнее время стало очень много. Однако давайте детально разберемся, действительно ли так сложна и «непроходима» данная процедура. 

Итак, что нужно знать собственнику об особенностях перевода в нежилой фонд и какие шаги и в какой последовательности нужно пройти.

Многие специалисты в данной области рекомендуют разделить весь процесс на 3 этапа, а именно: сбор документов, необходимых для перевода, и их подача в МВК (межведомственная комиссия); определение стоимости перевода путем обращения в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации); регистрация права собственности на нежилое помещение в Росреестре.

Прежде, чем начинать данную процедуру, необходимо оценить - возможен ли перевод в принципе, поэтому для начала ознакомьтесь с приведенными ниже условиями, при которых перевод из жилого в нежилой возможен:

1. Наличие отдельного входа обязательно, что также содержится в требованиях РосПотребНазора согласно регламенту СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Более того, если помещение общей площадью более 100 кв метров, то в нем должен присутствовать эвакуационный выход.

22 статья Жилищного Кодекса также категорически запрещает использование нежилых помещений, не имеющих отдельного выхода непосредственно на улицу, но допускает перевод помещении, в которых потенциально можно оборудовать отдельный вход, например через окно, выходящее во двор.

2. Переводиться целая квартира, то есть долю квартиры и часть ее, например комнату, переводить нельзя.

3. Помещение должно быть расположено на первом этаже или все помещении, расположенные ниже, непосредственно под переводимой квартирой, уже должны находиться в статусе нежилое.

4. Помещение не должно находиться в залоге или под арестом.

5. Помещение должно соответствовать установленным требованиям, указанным в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006 (в редакции от 24.12.2018)

Если Ваше помещение соответствует всем, вышеперечисленным требованиям, то можно приступать к процедуре перевода в нежилой фонд. Для этого необходимо в первую очередь собрать следующий пакет документов:

1. Поэтажный план помещения с экспликацией – данный документ получается в БТИ при предоставлении паспорта РФ собственника и документа, подтверждающего право собственности на помещение.

2. Технический паспорт с техническим планом помещения.

3. Заключение ПожНадзора о соответствии пожарным нормам.

4. Заключение Санитарно-эпидемиологического надзора.

5. Справка ДЕЗ (ЖЭК, ТСЖ или Домоууправление) о предназначении помещений, которые находятся на одном помещении с квартирой, чей статус планируется изменить.

6. Согласие соседей, а точнее:

- протокол о проведении общего собрания собственников, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;

-письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

7. Техническое заключение о состоянии всего здания, подтверждающее, что здание не находится в аварийном состоянии или под снос.

8. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в помещении никто не прописан.

9. Проект перепланировки жилого помещения в нежилое.

Далее весь пакет документов подается в Межведомственную комиссию на рассмотрение и согласование перевода помещения в статус нежилое. Официальный заявленный срок рассмотрения заявки о переводе составляет 45 дней. По факту принятия решения, в течение 3-х дней собственник получает протокол с результатом. 

Причины отказа могут быть следующими:

1. Не соблюдены условия перевода.

2. На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.

3. Другие собственники недвижимости не дают согласие на ее использование.

4. Соседи не предоставляют согласие на перевод помещения.

Но, если первый этап по сбору документов и согласования в МВК прошел успешно, то далее остается дело за малым. Необходимо обратиться в БТИ, где комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

Далее полученные протоколы из МВК и БТИ подаются в Росреестр для внесения изменений о статусе помещения и его кадастровой стоимости.

Но не стоит забывать, что есть еще одно ключевое условие, без которого перевод помещения в статус нежилое в принципе невозможен, даже если все остальные условия для перевода Вашего помещения соответствуют – планировка помещения должна быть согласована.

Давайте кратко рассмотрим данный вопрос – как согласовать уже существующую планировку квартиры?

Важно, в первую очередь отметить, что разрешено и что запрещено при перепланировке квартиры.

РАЗРЕШЕНО ЗАПРЕЩЕНО

РАЗРЕШЕНО ЗАПРЕЩЕНО
  • Объединять несколько комнат в одно помещение
  • Увеличивать или уменьшать комнаты за счет коридора
  • Совмещать ванную комнату и туалет в одно помещение
  • Расширять площадь санузла за счет площади коридора
  • Объединять кухню и комнату с выделением зоны кухни
  • Устраивать проемы в капитальных и некапитальных стенах
  • Монтировать и демонтировать встроены шкафы
  • Монтировать камин, если квартира расположена на последнем этаже дома
  • Оборудовать в жилом помещении сауны (инфракрасные кабины)
  • Устраивать комнаты без окон и отопления, площадью менее 8 кв метров и шириной менее 2,25 м
  • Устраивать или расширять комнаты так, чтобы жилая комната полностью или частично находилась под кухней, ванной комнатой или туалетом, расположенной выше квартиры
  • Переносить или расширять кухню так, чтобы она находилась над жилой комнатой или туалетом, расположенной ниже квартиры
  • Устраивать кухни без окон
  • Расширять кухню за счет площади санузла
  • Объединять кухню и комнаты в случае если кухня оборудована газовой плитой
  • Разбирать и замуровывать вытяжные вентиляционные шахты
  • Переносить и расширять площадь санузла так, чтобы он находился полностью или частично над комнатой или кухней квартиры, расположенной ниже
  • присоединять к квартире часть общего межквартирного коридора
  • По этапам и срокам при согласовании перепланировки собственника помещения ждет следующее:

    Инстанция Срок Необходимая процедура
    ПИБ 10 рабочих дней Заказ исходной документации
    Проектное бюро 5 рабочих дней Изготовление проекта перепланировки квартиры
    МВК 45 календарных дней Согласование проекта перепланировки в МВК
    МВК 45 календарных дней Ввод квартиры в эксплуатацию
    ПИБ или кадастровый инженер 5-10 рабочих дней Изготовление технического плана на квартиру
    РосРеестр 14 рабочих дней Внесение изменений в ЕГРН

    Как видите, только на согласование перепланировки помещения уйдет 124 дня, что равноценно 4 календарным месяцам.

    И только один вопрос остается открытым - что делать тем гостиничным объектам, расположенным в жилом фонде, где невозможно провести перевод помещения в статус нежилое?


    Комментарии к статье пока отсутствуют. Будьте первым!
    Для добавления комментариев необходимо авторизоваться на портале.

    Обсуждение ВКонтакте

    Обсуждение на Facebook