Рынок коммерческой недвижимости Москвы активно развивается. Наиболее рентабельным сейчас является девелопмент торговой и офисной недвижимости. В меньшей степени предприниматели интересуются строительством гостиниц, так как соответствующие проекты имеют значительные сроки и требуют больших инвестиций. Тем не менее, некоторые компании делают ставку именно на этот сегмент, так как в Москве сейчас отмечается дефицит гостиничных мест, а правительство города разработало соответствующую программу для исправления сложившейся ситуации. О своем опыте работы на рынке девелопмента отелей и другой коммерческой недвижимости RealEstate.ru рассказывает генеральный директор компании «БЭЛ Девелопмент» Игорь Жуков.

Ранее «БЭЛ Девелопмент» называли девелоперским подразделением «Базового элемента»? Какова сейчас организационная структура компании?

Действительно, компания «БЭЛ Девелопмент» раньше входила в «Базовый элемент». Однако с 2005 года мы аффилированы с «Русско-азиатской инвестиционной компанией», бенефициарным владельцем которой является предприниматель Олег Дерипаска.

Какие проекты на данный моменты находятся в вашем инвестиционном портфеле? Какие из них наиболее масштабные и дорогостоящие?

Весной нашей компании исполнится пять лет. За это время сформирован внушительный портфель качественных проектов. Качество является для нас главным критерием, а не масштаб, или объем инвестиций. При этом мы работаем в совершенно разных сегментах рынка. Например, выступаем девелопером и заказчиком строительства гостиницы категории «пять звезд» в самом центре Москвы. Новый девятиэтажный отель на 110 номеров с подземной 3-уровневой парковкой будет построен на месте бывшего здания «Московских новостей». При этом мы стремимся не просто расширять свое присутствие в том или ином сегменте, но и выделять новые ниши. Если говорить о гостиничном рынке, то одна из таких ниш – апарт-отели. Выбранный нами формат только начинает развиваться в Москве и обещает стать очень успешным. Первый апарт-отель планируем построить в М. Козихинском переулке. Есть в нашем портфеле и офисные проекты. Весной завершаем строительство первого в Самаре офисного центра класса А площадью 15,7 тыс. кв. м. В Москве выступаем девелопером-заказчиком проектирования и строительства административно-офисного здания класса А общей площадью 12,6 тыс. кв. м. В числе уже завершенных проектов: складской комплекс международного класса «Видное» в Подмосковье, бутик-отель «Гранд Отель Родина» и оздоровительный центр СПА в Сочи, офисные здания представительств компании «Базовый элемент» (Санкт-Петербург, Краснодар), ипподром в Краснодаре.

«БЭЛ Девелопмент» реализует несколько проектов по строительству высококлассных гостиниц в Москве. В дальнейшем компания также будет в основном сосредоточена на гостиничном рынке? Как вы оцениваете в Москве потенциал этого сектора?

Столичный рынок девелопмента гостиниц является для нас одним из приоритетных. Его экономическая привлекательность особенно возросла в последнее время. В Москве по-прежнему ощущается острая нехватка отелей всех категорий, о чем свидетельствует высокий уровень их заполняемости. Причем, несмотря на исключительно благоприятную конъюнктуру, в ближайшее время вряд ли следует ожидать взрывного роста объема предложения на московском гостиничном рынке. Во-первых, потому что сроки окупаемости гостиничных проектов более продолжительны, чем сроки окупаемости проектов строительства жилья или офисов, и приемлемы только для серьезных инвесторов с долгосрочными перспективами развития. Во-вторых, в Москве сохраняется дефицит земли. Между тем, к качественным гостиничным проектам предъявляются особые требования - желательно, чтобы они располагались на проходных улицах, в центральных районах города. Таких площадок в столице не много.

Сейчас «БЭЛ Девелопмент» строит офисное здание в центре Москвы. Планируете ли вы активнее развивать проекты в офисном и торговом секторах недвижимости?

У нас нет как таковой ставки только на гостиничный сектор, либо исключительно на офисный рынок. Мы стремимся к диверсификации. У нас есть общее понимание стратегии, видение того, что отдельные виды недвижимости в тех или иных местах являются перспективными: офисы, склады, элитное жилье. Мы ищем интересные объекты, анализируем их, разрабатываем бизнес-план, и приступаем к работе.

Вы занимаетесь строительством высотной гостиницы класса три звезды практически на окраине востока Москвы (ул. Магнитогорской, д.2). Многие участники рынка скептически оценивают перспективы строительства высотных отелей на окраинах столицы. Какой точки зрения придерживаетесь вы?

А где же, в таком случае, их строить? Сегодня возводить трехзвездочные отели в центре города экономически сложно – слишком высоки цены на землю. Почему бы, в таком случае, не строить гостиницы категории «три звезды» на окраине? По крайней мере, на тех участках, которые имеют хорошую транспортную доступность и расположены вблизи с линиями общественного транспорта. К слову, гостиничные комплексы, построенные в таких районах еще в советское время, сегодня неплохо заполняются.

Планируете ли вы принять участие в программе Правительства Москвы по массовому строительству гостиниц эконом-класса?

Мы возлагаем определенные надежды на принятые московским правительством меры по стимулированию развития гостиничного хозяйства города, которыми предусмотрена возможность выкупа права аренды земли - это дешевле. Также город пообещал взять на себя работу по перекладыванию инженерных сетей, выводу арендаторов. Мы этими преференциями планируем воспользоваться.

Среди экспертов рынка много разговоров о сроках окупаемости гостиниц, в частности, об их большей продолжительности, нежели при строительстве жилья и офисных центров. За счет чего может быть сокращен срок окупаемости при строительстве подобных объектов?

Действительно, сроки окупаемости гостиничных проектов более продолжительны, чем сроки окупаемости проектов строительства жилья или офисов. Тем не менее, они приемлемы для серьезных инвесторов. Одним из факторов, способствующих сокращению сроков окупаемости для инвестора, является привлечение банковского финансирования, продажа готовых объектов инвестиционным фондам.

Отдается ли приоритет проектам в столице или компания планирует активную экспансию в регионы? Каковы проблемы и перспективы девелоперского бизнеса в регионах?

Пока для нас московский рынок является приоритетным, поскольку отличается высокой доходностью. Например, в офисном сегменте проекты приносят в среднем 20-25 % годовых на собственный капитал. Что касается региональных рынков, то они интенсивно развиваются, но и насыщаются быстрее московского. Мы уже работаем в таких регионах как Краснодарский край (Краснодар и Сочи), а также в Самаре и Санкт-Петербурге. Я уже говорил, что весной этого года мы завершаем строительство офисного центра класса А в Самаре. Заключены договора с «Тройкой-диалог», «Ростиксом», проявили интерес к проекту компании «Совинтел», «Комстар», Москоммерцбанк, МДМ-банк и ряд других известных компаний. Кроме того, в здании разместятся офисы компании «Ингосстрах». Построенное нами бизнес-центр класса А - первый в Самаре. Но я не уверен, что в ближайшее время кому-то удастся построить и так же успешно сдать в аренду здание такого же уровня. Мы не только сформировали нишу офисов международного класса в Самаре, но и фактически заполнили ее.