Невский проспект всегда притягивал не только туристов, но и бизнесменов. Количество желающих обосноваться на Невском с каждым годом только увеличивается, а количество мест остается прежним. И это несмотря на то, что бизнес на Невском проспекте связан с рядом сложностей.
В первую очередь, «неудобна» цена помещений. По словам директора по развитию Центрального агентства недвижимости Евгения Галеева, арендная ставка коммерческой недвижимости на Невском часто достигает $200 за кв. м в месяц. Значит, для того, чтобы арендовать помещение, нужно обладать немалым бюджетом, предназначенным непосредственно для аренды.

Покупка в определенном смысле будет гораздо выгоднее. Спрос на покупку коммерческих помещений на Невском под разные цели всегда стабилен и высок, несмотря на то, что цена квадратного метра с учетом обременений может составлять $5 тыс. и выше, доходя, по некоторым сведениям, до $10 тыс. Все торги, которые проводились по объектам на Невском («Пассаж», «Международный банковский институт» и др.), лишний раз подтвердили ажиотажный спрос на подобную недвижимость даже с учетом больших площадей и серьезных обременений.

При этом все предложения о продаже недвижимости уникальны. Игорь Лучков, руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар», рассказывает, что 90% сделок с недвижимостью на Невском проспекте — аренда. Никто из владельцев помещений не хочет избавляться от них. 45-50% зданий на Невском — собственность КУГИ. Недвижимость на Невском в собственности – лучшее вложение в капитал компании.

В то же время, коммерческая недвижимость на Невском — во многом вопрос престижа: окупаемость здесь небольшая, несмотря на высокую проходимость. Большинство арендаторов и покупателей – крупные компании, входящие на рынок и нуждающиеся в помещении под «флагманский» магазин или кафе для того, чтобы занять свою нишу на рынке. Либо сетевые фирмы, желающие поднять свой статус за счет переезда в престижный район.

«В настоящий момент арендовать помещение на Невском могут все меньше и меньше компаний, которые от своего бизнеса получают непосредственный доход, — считает Евгений Галеев. — Например, все меньше на Невском магазинов сотовой связи. Недавно был вынужден выехать книжный клуб «Снарк». Зато все больше здесь представительских магазинов и офисов, функция которых скорее имиджевая, нежели нацеленная непосредственно на получение дохода от торговли или оказания услуг от объекта на Невском.

На Староневском проспекте сейчас располагаются многочисленные бутики и отделения банков. На Невском от Невы до площади Восстания к этим объектам добавляются еще бизнес-центры высокого класса («Атриум», «Строгановский» и др.), а также многочисленные объекты общепита. Скорее всего, их роль тоже в большей степени становится имиджевой, нежели доходной – слишком высоки сегодня ставки аренды».

В то же время, за подходящими по площади помещениями выстраиваются очереди. Московские и зарубежные компании не могут прийти в Петербург из-за того, что нет возможности открыть свой первый магазин или ресторан в престижной части города. Например, именно нехваткой больших помещений в центре эксперты объясняют то, что сеть магазинов Zara долгое время не могла открыть свои точки в Петербурге.

Еще одна проблема Невского — в слишком плотной застройке и ограничениях по реконструкции имеющихся зданий. Здесь невозможно осуществлять глобальные проекты. Один из свежих примеров – сеть парфюмерных магазинов «Арбат Престиж». Выходя на рынок Петербурга, московская компания долго подыскивала помещение под флагманский магазин на Невском. Первая попытка купить «Елисеевский» магазин у компании «Парнас» (производитель колбасных изделий принял решение ликвидировать торговое направление в своем бизнесе и распродать свои магазины) закончилась неудачей. КУГИ заявило, что «Парнасу» принадлежит только часть помещения. Другая часть — большой зал — оказалась культурным памятником, в котором запрещено производить какие бы то ни было работы по перепланировке. Позже «Арбат Престиж» все же приобрел у «Парнаса-М» другое его помещение, на Невском, 11.

К слову, помимо прочих трудностей, арендаторам помещений в центре приходится мириться с ограничениями по парковке и затрудненным движением в целом. Видимо, по этой причине в центре не хватает офисных помещений Б-класса, и формирование делового центра города идет медленно. А единственные проекты, которые окупаются на Невском — бутиковая торговля и общепит формата бистро.

Неудивительно, что инвесторы все активнее начинают осваивать окрестности Невского. В частности, по мнению экспертов, сейчас подошла очередь Лиговского проспекта, который до последнего времени выбивался из общего достаточно благополучного фона.

Многие девелоперы отмечают, что со строительством дорожной развязки Лиговского проспекта с улицей Черняховского цена недвижимости на Лиговском заметно вырастет. Руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики АН «Бекар» Игорь Лучков рассказывает, что территория была незаслуженно обделена спросом. Участки на Лиговском, совсем вблизи от Невского, никто не хотел арендовать или приобретать. Сейчас есть уже несколько компаний, которые заинтересовались пятнами под застройку на Лиговском проспекте. Там планируется строительство торговых комплексов, офисных центров, гостиниц.

По словам генерального директора ЗАО «Лиговский 54» (сеть гостиниц Accor), Дмитрия Бронштейна, сейчас все активнее продаются пятна на Лиговском проспекте, цены на них постоянно растут. Недавно на торгах Фонда Имущества продали помещение на Лиговском 53. От первоначальной стартовой цены стоимость здания выросла в пять раз до $2 880 000. В торгах приняло участие 18 претендентов, победитель — ООО «ЮКА».

Пока помещения на Лиговском еще можно купить по цене от 2000 у. е. за квадратный метр. В будущем, по прогнозам экспертов, цена продолжит расти, так что приобретение собственности на Лиговке может стать неплохим вложением средств.

Кроме того, в ближайшее время планируется строительство транспортной развязки Лиговского проспекта с улицей Черняховского. В результате этого Лиговка станет активно застраиваться. По мнению экспертов, наиболее привлекательным будет участок от площади Восстания до метро «Лиговский проспект». Уже сейчас не меньшим спросом, чем сам проспект, пользуются дворы вблизи Лиговки, прилегающие территории. Стоимость квадратного метра там также увеличивается. По словам Дмитрия Бронштейна, сейчас в Петербурге много предпринимателей, желающих инвестировать крупные проекты стоимостью от $50 млн., чтобы минимизировать риски своих вложений (солидные капиталоемкие проекты, как правило, более «жизнестойкие».) Для таких инвестиций нужны крупные участки в центре. При этом имеет смысл развивать территорию комплексно.

Самые привлекательные объекты Лиговки сейчас – «яма» и Завод лимонной кислоты (Лиговский пр., 52). «Пару лет назад мы вели переговоры с заводом, — рассказывает Дмитрий Бронштейн, – тогда они отказались продать нам свои площади, заявили о желании развивать их самостоятельно. Думаю, в ближайшее время руководство завода дифференцирует свой бизнес и займется девелопментом. На территории завода можно сделать мультикомплекс под арендаторов. Наша компания также планирует увеличивать свое присутствие на Лиговском. Мы строим еще один отель, в доме №56, по соседству с уже построенным».

Котлован, получивший название «Яма», образовался у Московского вокзала после заморозки проекта строительства высокоскоростной магистрали. РАО «ВСМ», которое занималось проектом, обанкротилось, незавершенный объект отошел государству. Сейчас «Яму» планирует развивать ООО СК «Бриз» (структура холдинга «Веда»), построив к 2008-му году торгово-коммерческий комплекс. Стоимость проекта оценивалась в $304 млн. КБДХ принял решение проектировать виадук в районе пл. Восстания, чтобы решить проблемы с прохождением транспорта во время строительства.

В июне 2006 г. градостроительный совет КГА не согласовал архитектурный проект СК «Бриз». Архитекторам не понравились некоторые решения комплекса, выпадающие из общей стилевой концепции города. Проект был признан «скучным» и «некрасивым». Тем не менее, «Бриз» планирует доработать проект и к концу 2006 года начать строительные работы. Окончание строительства планируется к концу 2008-го года. В «Бризе» заявляют, что 22% от возведенных площадей отойдет государству.

Интерес для инвесторов представлял также участок под павильоном метро «площадь Восстания». В 2005 году им интересовалась компания «Открытые инвестиции», дочка «Интерроса». Она предполагала вложить в строительство подземного торгового комплекса не менее $200 млн. Под площадью планировали построить пешеходные переходы, подземный паркинг, двухуровневый торговый комплекс. За пределами площади Восстания подземную территорию комплекса должны были расширить до Лиговского и улицы Восстания. Глава КГИОПа Вера Дементьева заявила, что проект не представляет опасности для площади Восстания. Однако в апреле 2006 г. компания отказалась от проекта, сославшись на то, что проведение изыскательских работ показало – участок не подходит под строительство столь масштабного сооружения. Из-за зыбкого грунта прилегающие к площади Восстания дома могли бы получить повреждения. Их укрепление увеличило стоимость проекта, поставив под угрозу его окупаемость. Сейчас участники рынка сомневаются, найдется ли компания, желающая развивать этот проект дальше.

Развитие новых прилегающих к Невскому проспекту территорий, с большими площадями под застройку и отсутствием ограничений по их переустройству, может привлечь в Петербург новых крупных инвесторов и интересные проекты. Одновременно многочисленные помещения в окрестностях Лиговского могут быть интересны и инвесторам, планирующим вложения объемом от 150 тысяч у.е. Пока еще на Лиговском можно найти объекты для таких инвестиций.

Алена Дорохина, главный редактор информационного сайта о недвижимости CenterEstate.Ru