Гостиничная недвижимость периодически становится объектом различного рода операций - сделок купли-продажи, слияния-поглощения, финансирования-рефинансирования и т.д. Понятно, что для этого требуется установить предполагаемую рыночную стоимость объекта, основываясь на существующих профессиональных методах и подходах. Для оценки гостиницы может применяться один из трех существующих способов: по методу капитализации доходов, по методу сравнительных продаж и затратный метод.
Затратный метод применяется, в основном, для новых гостиниц, он связывает предполагаемую стоимость объекта с затратами, необходимыми для строительства или замещения объекта оценки с учетом существующего износа. В то же время, большинство гостиничных инвесторов связывает решения о покупке/продаже гостиницы с экономическими факторами: предполагаемым доходом от эксплуатации отеля и перспективой возврата инвестиций. Поскольку затратный метод не учитывает этих экономических факторов, он не находит широкого распространения в практике оценки гостиничных предприятий, за исключением случаев, когда требуется определить залоговую стоимость гостиничного объекта (для банков или страховых компаний).
Использование затратного метода при оценке существующих гостиниц сдерживается рядом причин. Во-первых, его эффективность снижается при разнице в физическом износе сравниваемых объектов, во-вторых, следует делать поправку на функциональные изменения, и, наконец, существуют неконтролируемые внешние факторы. Таким образом, существует большое количество факторов, отрицательно влияющих на конечный результат оценки, не учитывающей, к тому же, инвестиционных ожиданий продавца. Поэтому метод для оценки объектов гостиничной недвижимости практически не применяется.
Метод сравнительных продаж. Это совокупность методов оценки стоимости гостиничного объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность.
Хотя информация, содержащаяся в этом методе, представляет определенный интерес для инвестора, он редко применяет его при принятии конечного решения по цене. Сравнение цен на ранее осуществленные сделки может дать представление о начальной цене и о порядке цен на подобные объекты, но окончательная стоимость гостиницы редко определяется этими данными.
Метод сравнительных продаж может иметь расширенную трактовку, при этом в качестве объекта сравнения используются сделки с недвижимостью, сходной по основным характеристикам с гостиничной недвижимостью, в частности, с жильем. Метод сравнительных продаж дает менее точные результаты, поскольку сложно учесть все составляющие, влияющие на конечную стоимость.
Оценка по методу капитализации дохода.Метод капитализации дохода базируется на принципе, что цена объекта недвижимости формируется на основе показателя чистого дохода, получаемого от эксплуатации этой недвижимости как объекта бизнеса. Иными словами, стоимость объекта связывается с объемом предполагаемой прибыли, которая определяется на основании предварительных расчетов доходов и расходов, генерируемых рассматриваемым объектом за некий расчетный период. Эти расчеты предваряют процесс окончательного определения цены продажи. Полученная в результате расчетов прибыль затем конвертируется в окончательную рыночную стоимость объекта, в которой учитывается существующая ставка капитализации и дисконтированный поток денежных средств.
Прогноз доходов и расходов делается на ежегодной основе и выражается в текущих евро/долларах. Год стабилизации отражает соотношение предполагаемых результатов операционной деятельности гостиницы и цикла экономической жизни объекта, учитывая стадии от момента постройки до выравнивания, а затем и снижения кривой, отражающей жизненный цикл отеля. Так, предварительная оценка прибылей и убытков после момента стабилизации не принимает во внимание существенные изменения конъюнктуры рынка, в результате которых могут произойти непредвиденные колебания доходной и расходной частей гостиничного баланса.
Метод капитализации доходов дает самые убедительные и приемлемые для получения окончательной стоимости отеля заключения. Применение соответствующей ставки доходности позволяет получить результат, наиболее точно отражающий ожидания покупателей, которые приобретают гостиничную недвижимость, основываясь на уровне генерируемого ею потока дисконтированных денежных средств.