Апартаменты напрокат

Довольно долго считалось, что порог, отделяющий элитные квартиры от обычных, находится на уровне тыс. в месяц. Цифра круглая, удобная для ориентировки. Однако затяжной рост цен, составляющий в последние три-четыре года не менее 15% в год, заставил пересмотреть показатели.

How much?

Сегодня, убеждена Альфия Закирова, руководитель департамента аренды агентства «Усадьба», минимальным для элиты уровнем следует считать $2 тыс. в месяц. Особенно поражает воображение рост в самом дорогом сегменте: в 2005 г. количество клиентов, желающих снять жилье за $8 тыс. в месяц и более, увеличилось приблизительно в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $40 тыс. – притом, что еще год назад пределом было $25 тыс.
Впрочем, наиболее популярными остаются, конечно, самые дешевые варианты. За $2–5 тыс. предлагаются, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры в центральной части Москвы, оформленные в современном стиле, оснащенные набором необходимой бытовой техники и практически полностью меблированные. Обычно их снимают несемейные арендаторы или пары без детей, предпочитающие жить непосредственно в самом центре и не тратить много времени на дорогу до работы.

Ценовую категорию $4–10 тыс. можно разбить на две подгруппы. Это либо 3-4-комнатные квартиры, расположенные в зеленых районах центра и за его пределами – в местах, интересных арендаторам с детьми. Ключевым соображением тут оказывается наличие поблизости иностранной школы. Те, кому интересны Англо-американская и Британская школы в Покровском-Глебово, предпочитают Ленинградское шоссе и Серебряный Бор. Расположенные на Ленинском проспекте Германская и Скандинавская школы притягивают арендаторов на юго-запад Москвы. А не так давно открывшаяся в районе Чистых прудов Французская школа даже создала небольшой ажиотаж на рынке этого района: многие французские семьи стали перебираться туда, и возник дефицит качественных квартир с четырьмя спальнями. Подобные апартаменты часто предлагаются без мебели, которую впоследствии завозит сам снимающий, либо ее приобретают уже «под арендатора».

Вторую подгруппу (цены здесь даже выше, чем в первой, максимальные достигают $12 тыс.) составляют двухкомнатные квартиры, имеющие какую-то уникальную характеристику. Это либо эксклюзивный вид из окна (самым лучшим тут считается – на звезды Кремля), либо значительная площадь (от 150 кв.м). Дом обязательно должен быть класса А со всеми необходимыми атрибутами – охраной, подземным гаражом, системой «умный дом» и т.п. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди – только очень богатые, подбирающие жилье себе под стать.

Разумеется, бывают и исключения. Мария Пехтерева, ведущий специалист отдела аренды компании «Контакт – Элитная Недвижимость», рассказала о квартире в Вознесенском переулке площадью всего 41 кв.м, которую сдавали за $11 тыс. И арендатор нашелся очень быстро: он оценил качественный евроремонт в дворцовом стиле, антикварную мебель и современное техническое оснащение. Квартира была снята для корпоративных целей.

И, наконец, ценовая категория $10–40 тыс. Это уже апартаменты представительского класса, где можно проводить приемы. Общая площадь – минимум 180–200 кв.м, гостиные от 60 квадратов, три-четыре санузла. Не просто отделка, а индивидуальный дизайн, эксклюзивная мебель. Здесь, как и при покупке недвижимости такого класса, присутствует фейс-контроль (человека с улицы – даже если он располагает необходимыми деньгами – никто не пустит). Такие апартаменты может арендовать директор представительства крупного западного банка. Есть прецедент, когда арендатором был посол солидной европейской страны – по каким-то своим причинам он не хотел жить в посольстве. Сама должность единична – и квартира для такого человека тоже уникальна.

Кто есть who?

Арендатор элитной квартиры – иностранец. Этот постулат был справедлив до самого последнего времени. «Если проанализировать национальный состав квартиросъемщиков, то по количеству обращений лидируют США, Великобритания, Германия, Франция, – рассказывает Тина Сурма, ведущий специалист департамента аренды жилых помещений компании Penny Lane Realty. – Высокими бюджетами на аренду квартир отличаются страны Бенилюкса и Япония».

Но ситуация меняется. Иностранцы по-прежнему составляют большинство среди арендаторов, но большинство это – примерно 60 к 40, т.е. далеко не подавляющее. Выросла уже целая формация состоятельных россиян. Львиную долю составляют наши сотрудники иностранных компаний – раньше такие организации нанимали здесь только технический персонал, а на все мало-мальски значимые должности предпочитали привозить своих соотечественников. Но время шло, и западные фирмы поняли, что россияне справляются с работой ничуть не хуже.

Вместе с зарплатами и языком наши сотрудники переняли у «западников» и стиль жизни – современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне «живут сейчас»: тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут – годами – в съемных квартирах.

Надо отметить, что наряду с квартиросъемщиками изменились и арендодатели. Люди, которые получили по наследству квартиру и сдают ее, не делая ремонт, окончательно ушли с рынка – во всяком случае, элитного. Современный арендодатель, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», – человек, занимающийся этим профессионально: он следит за рынком, вкладывает серьезные деньги в ремонт и мебелировку, старается своевременно избавляться от квартир, которые по каким-то причинам перестали пользоваться спросом. Год-полтора назад, к примеру, риэлторы заметили повышение предложения больших апартаментов в сталинских домах на Тверской. Расспрос хозяев показал, что такие объекты, бывшие в свое время пределом мечтания, стали терять популярность – состоятельные арендаторы сегодня хотят жить в «евродомах». Почувствовав перемены, многие профессиональные рантье стали менять свои квартиры.

Свидетельством зрелости и стабильности нашего рынка можно считать и появление на нем иностранных арендодателей. Их пока немного (в пределах 5%), но само явление, что называется, знаковое. Чаще всего эти люди – сотрудники представительств западных компаний. Проживая в квартирах или коттеджах, которые арендует для них работодатель, они без лишнего шума покупают в Москве квартиры и сдают своим соотечественникам.

Дом для дохода

Сдача в аренду квартир продолжает оставаться бизнесом частных лиц. Модель доходных домов, встречавшаяся очень часто до 1917 г., в современной России повторена только один раз: в октябре 2003 г. введен в эксплуатацию дом, построенный Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Квартиры в нем можно охарактеризовать как «элита среднего уровня», цены на них находятся в промежутке от $3 тыс. до $12 тыс. в месяц.

Притом, что аренда у частного лица и у ДИПСа похожи, есть и существенные отличия. В доходном доме снимающий имеет возможность получить за отдельную плату дополнительные удобства: подземный паркинг, мойку автомобилей, уборку жилых помещений и др. В этом смысле подобный объект уже ближе к гостинице, чем к арендуемой квартире. Второе отличие – прозрачность взаимоотношений с арендодателем: договоры фиксируют размер платы на год вперед, что ограждает снимающего от неприятных сюрпризов.

Пока с доходным домом ситуация достаточно странная: во время его строительства функционеры ДИПСа неоднократно заявляли, что он является своего рода экспериментом, в случае удачи которого последуют новые подобные объекты. Проект явно удался (по информации ДИПСа, арендованы 97% квартир), однако больше ничего не построено. На 2006 г., правда, объявлено о выходе на рынок еще более дорогого объекта класса А, где ставки будут составлять $25–45 тыс. Арендаторам обещают услуги, которых нет пока не только в России, но даже нигде в мире – золотые лифты, доставляющие жителей прямо в квартиру в собственном автомобиле, инфраструктуру, включающую бассейн, ресторан, конференц-зал, смотровую площадку и много прочего...

Кстати, в конце 2004 г. несколько частных застройщиков также объявили, что через год они построят свои дома, предназначенные для сдачи в аренду. Но эти проекты так и оказались нереализованными. Притом, что доходные дома – и самого дорогого ценового диапазона, и более демократичные – явно нужны рынку.

Объяснение тут может быть только одно. Срок окупаемости подобного объекта составляет 7–10 лет, так что застройщику гораздо выгоднее продавать квартиры, получая прибыль практически сразу. Массовое развитие доходные дома получат лишь в том случае, если строительство на продажу станет менее рентабельным. Александра Косарева, начальник отдела аренды компании Soho Realty, отмечает, что размер ставки в последние годы растет, но отнюдь не такими темпами, как стоимость квартир в продаже. Еще несколько лет назад сдача приносила до 20–25% годовых, сегодня же нужно быть готовым к 10–12% максимум. Возможно, этот невысокий уровень и является основным ограничителем развития доходных домов.

Цены на рынке аренды в последние годы заметно растут, уступая, однако, ценам на покупку. Уровень доходности тут существенно ниже, чем в других секторах экономики. Именно поэтому инвестирование в арендную недвижимость в Москве еще не очень популярно. С другой стороны, для не слишком искушенных инвесторов такая недвижимость весьма привлекательна: она позволяет сберечь средства. Кроме того, сдача квартиры в аренду – это довольно комфортный бизнес, не требующий каждодневного участия.


"Мир и Дом"