Мнения. Вкладывать деньги в строительство отеля столь же интересно, сколько и рискованно. На вопрос, в чем именно состоят интерес и риски, «Ф.» отвечают участники рынка.

РОМАН БОЛЬШАКОВ, руководитель группы маркетинга «Велес Капитал Девелопмент»:
- Частные мини-отели, как правило, создаются в городах с недостаточно развитой гостиничной инфрастуктурой или в наиболее популярных местах отдыха, где сезонный спрос на рекреационную недвижимость не удовлетворяется существующими площадями: на Черноморском побережье России, в районных или областных центрах. Данный сегмент рынка достаточно перспективен для частных инвесторов. Крупные девелоперы или инвесторы не торопятся вкладывать деньги в мини-отели из-за того, что размер инвестиций может достигать значительной суммы, а доходность напрямую зависит от многих факторов, в том числе сезонности, конкуренции в регионе или правильности первоначальной концепции.

ЛЮДМИЛА ВАСИЛЬЕВА, директор по развитию компании «КВ Инжиниринг»:

- Земля в Москве очень дорогая, а гостиничный бизнес невысокорентабельный, с длительными сроками окупаемости (отели 5 звезд — 7-8 лет, 3-4 звезды — от 15 лет). «Россия» закрыта, «Москва» снесена, из крупных гостиничных комплексов остался один «Космос». Ощущается дефицит гостиниц туристического уровня, стоимость номера в которых не превышает $100 за ночь. Потребности столицы и Санкт-Петербурга в гостиницах для рядовых туристов мини-отелями не решить. А заинтересовать инвестора масштабными проектами по строительству недорогих гостиниц можно только определенной политикой: налоговыми льготами в период окупаемости проекта, льготами по арендной плате за землю, упрощенным режимом согласований. Нет сомнений, что все это окупится огромными доходами от туризма, в противном случае желающих вкладывать средства в отельный бизнес будет немного.

МАРИНА УСЕНКО, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle:

- Если рассматривать проект, включающий строительство, то размер первоначальных инвестиций значительно увеличивается из-за оформления прав на землю. Другие минусы — отделочные работы (гостиницы в отличие от офисных центров всегда сдаются под ключ), длительные сроки окупаемости — более 6-7 лет. Частные мини-отели — не совсем ликвидный инструмент в бизнесе и по другой причине. Большинство из них проходят по документам как жилой фонд, что хорошо заметно на примере Петербурга, а это значит, что продать их или сдать в аренду под офис если и удастся, то с большим трудом.

ИЛЬЯ ШЕРШНЕВ, директор по развитию компании Swiss Realty Group:

- Гостиничный бизнес — самый сложный из всех типов бизнеса в недвижимости. Именно это обстоятельство делает его чрезвычайно привлекательным для профессионалов и головной болью для новичков. Одни могут получать сверхприбыли, другие нести убытки. Гостиницы могут совмещать в себе массу инфраструктуры: от оздоровительного центра до развлекательного комплекса с казино. Доходность у подобных проектов также может различаться в несколько раз — оценивать ее только по доходам от номерного фонда сейчас уже неправильно, так как бизнес ушел далеко вперед, а отели стали комплексами для оказания услуг. Если у компании или частного лица нет опыта, я бы советовал ограничиться только ролью инвестора и осуществлять реализацию проекта совместно с профессионалами.

ГЕОРГИЙ ДЗАГУРОВ, генеральный директор компании Penny Lane Realty:

- Для строительства гостиницы в отличие от жилых объектов легче получить исходно-разрешительную документацию, поскольку такой объект имеет социальное значение и строительство поддерживается на государственном и местном уровне. Определенные сложности возникают в процессе реализации, поскольку российское законодательство не рассматривает гостиничный номер как отдельный объект недвижимости, а понятия «апартаменты» в Гражданском кодексе нет. Для гостиниц 3-4 звезды необходимы участки с удобными транспортными развязками в непосредственной близости от метро. Такие локации наиболее востребованы девелоперами, однако зачастую земли, зарезервированные под строительство гостиниц, перекупаются под проекты, гарантирующие более быструю отдачу (бизнес-центры или торговые комплексы). Достаточно большое количество объектов стало мини-отелями в результате неких отвлеченных от рынка причин, например переоборудования неудачно построенных под некие бизнес-задачи особняков. Такие объекты сегодня представляют собой 90% предложений, годами ожидающих своего покупателя.

МИХАИЛ ГЕЦ, руководитель департамента компании Blackwood:

- Такой город, как Москва, безусловно, по своему культурному наследию должен стоять на первом месте в списке самых посещаемых туристами городов мира. Но, к сожалению, мощностей столичных гостиниц просто не хватает для увеличения потока туристов, особенно остро чувствуется нехватка гостиниц 3 звезды. Поэтому инвестиции в частные мини-отели не принесут городу значительной пользы: пока гораздо прибыльнее построить крупную пятизвездочную гостиницу. Формат мини-отелей больше востребован в менее крупных городах, например в Санкт-Петербурге.

№ 37 (127) 10-16 октября 2005 - НЕДВИЖИМОСТЬ