До 01 октября 2019 года все меньше времени и, как следствие, все большее количество отельеров начинает заниматься вопросом перевода в нежилой фонд помещения, в котором расположена их гостиница, или хостел или любое другое малое средство размещения.

Разговоров о переводе в нежилой фонд жилых помещений в последнее время стало очень много. Однако давайте детально разберемся, действительно ли так сложна и «непроходима» данная процедура. 

Итак, что нужно знать собственнику об особенностях перевода в нежилой фонд и какие шаги и в какой последовательности нужно пройти.

Многие специалисты в данной области рекомендуют разделить весь процесс на 3 этапа, а именно: сбор документов, необходимых для перевода, и их подача в МВК (межведомственная комиссия); определение стоимости перевода путем обращения в БТИ (Бюро Технической Инвентаризации); регистрация права собственности на нежилое помещение в Росреестре.

Прежде, чем начинать данную процедуру, необходимо оценить - возможен ли перевод в принципе, поэтому для начала ознакомьтесь с приведенными ниже условиями, при которых перевод из жилого в нежилой возможен:

1. Наличие отдельного входа обязательно, что также содержится в требованиях РосПотребНазора согласно регламенту СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях". Более того, если помещение общей площадью более 100 кв метров, то в нем должен присутствовать эвакуационный выход.

22 статья Жилищного Кодекса также категорически запрещает использование нежилых помещений, не имеющих отдельного выхода непосредственно на улицу, но допускает перевод помещении, в которых потенциально можно оборудовать отдельный вход, например через окно, выходящее во двор.

2. Переводиться целая квартира, то есть долю квартиры и часть ее, например комнату, переводить нельзя.

3. Помещение должно быть расположено на первом этаже или все помещении, расположенные ниже, непосредственно под переводимой квартирой, уже должны находиться в статусе нежилое.

4. Помещение не должно находиться в залоге или под арестом.

5. Помещение должно соответствовать установленным требованиям, указанным в Постановлении Правительства РФ №47 от 28.01.2006 (в редакции от 24.12.2018)

Если Ваше помещение соответствует всем, вышеперечисленным требованиям, то можно приступать к процедуре перевода в нежилой фонд. Для этого необходимо в первую очередь собрать следующий пакет документов:

1. Поэтажный план помещения с экспликацией – данный документ получается в БТИ при предоставлении паспорта РФ собственника и документа, подтверждающего право собственности на помещение.

2. Технический паспорт с техническим планом помещения.

3. Заключение ПожНадзора о соответствии пожарным нормам.

4. Заключение Санитарно-эпидемиологического надзора.

5. Справка ДЕЗ (ЖЭК, ТСЖ или Домоууправление) о предназначении помещений, которые находятся на одном помещении с квартирой, чей статус планируется изменить.

6. Согласие соседей, а точнее:

- протокол о проведении общего собрания собственников, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;

-письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

7. Техническое заключение о состоянии всего здания, подтверждающее, что здание не находится в аварийном состоянии или под снос.

8. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в помещении никто не прописан.

9. Проект перепланировки жилого помещения в нежилое.

Далее весь пакет документов подается в Межведомственную комиссию на рассмотрение и согласование перевода помещения в статус нежилое. Официальный заявленный срок рассмотрения заявки о переводе составляет 45 дней. По факту принятия решения, в течение 3-х дней собственник получает протокол с результатом. 

Причины отказа могут быть следующими:

1. Не соблюдены условия перевода.

2. На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.

3. Другие собственники недвижимости не дают согласие на ее использование.

4. Соседи не предоставляют согласие на перевод помещения.

Но, если первый этап по сбору документов и согласования в МВК прошел успешно, то далее остается дело за малым. Необходимо обратиться в БТИ, где комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом принимает решение о стоимости перевода помещения и составляет протокол о принятой стоимости.

Далее полученные протоколы из МВК и БТИ подаются в Росреестр для внесения изменений о статусе помещения и его кадастровой стоимости.

Но не стоит забывать, что есть еще одно ключевое условие, без которого перевод помещения в статус нежилое в принципе невозможен, даже если все остальные условия для перевода Вашего помещения соответствуют – планировка помещения должна быть согласована.

Давайте кратко рассмотрим данный вопрос – как согласовать уже существующую планировку квартиры?

Важно, в первую очередь отметить, что разрешено и что запрещено при перепланировке квартиры.

РАЗРЕШЕНО ЗАПРЕЩЕНО

По этапам и срокам при согласовании перепланировки собственника помещения ждет следующее:

Как видите, только на согласование перепланировки помещения уйдет 124 дня, что равноценно 4 календарным месяцам.

И только один вопрос остается открытым - что делать тем гостиничным объектам, расположенным в жилом фонде, где невозможно провести перевод помещения в статус нежилое?