Российские инвесторы в последнее время все чаще вкладывают средства в европейскую недвижимость, приобретая более дешевые мини-отели, а не крупные дорогостоящие объекты. Такая тенденция начала прослеживаться особенно отчетливо с 2016 г. О причинах этого фактора рассказал СМИ один из управляющих партнеров международного брокера недвижимости Tranio Георгий Качмазов.

Первая – подъем роста туризма и бизнес-путешествий. По данным прогноза UNWTO, с 2015 года количество международных туристических прибытий в мире выросло с 1,2 млрд. дол. до 1,8 млрд. дол. в 2030 году. Поэтому инвесторы уверены, что данный сегмент рынка будет востребован всегда. Недавние исследования компании PwC показали, что семьдесят процентов инвесторов в недвижимость Европы считают наметившиеся перспективы гостиничного бизнеса в этом году «хорошими или очень хорошими».

Второй причиной является относительно высокая доходность крупных гостиниц в среднем пять-семь процентов годовых. Мини-отели предполагают полное управление объектом, готовность к тяжёлой физической работе и постоянную проверку себя на компетентность. Конечно, можно доверить эту работу менеджеру на месте, но есть большая вероятность, что прибыль будет уходить на расходы его вознаграждения. А крупные гостиничные операторы не занимаются управлением мини-отелей. Чтобы бизнес стал для оператора рентабельным, в отеле должно быть не меньше семидесяти номеров.

Это уже понимают те российские инвесторы, которые ведут основной бизнес в России и у них просто нет времени на управление гостиницей в Европе. Они предпочитают увеличивать бюджет в приобретение более престижных крупных отелей с системными операторами. В среднем такие объекты стоят от 7 млн. евро. Бюджет покупки мини-отеля обходится примерно в 1 млн. евро.

Интерес к гостиницам растёт и на глобальном рынке. Если еще в кризисном 2009 году в этот сегмент было вложено лишь 9,4 млрд. дол., то спустя всего шесть лет в 2015 году уже 84,8 млрд. дол. По данным компании JLL, в прошлом году объём инвестиций был меньше, чем годом ранее, но всё равно больше, чем почти за семь лет последних лет.

В прошлом году с просьбой подобрать отель за рубежом в компанию Tranio поступило пятьсот пятнадцать заявок, что почти в 4,5 раза больше, чем в 2015 году - сто десять заявок. То есть средний бюджет потенциальных покупателей также вырос в 4 раза – с 1,12 млн. евро до 4,50 млн евро. Однако, как показывает опыт, заключение реальных сделок осуществляется на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который бизнесмены ориентировались при покупке изначально.

Появилась и отдельная группа ультраконсервативных покупателей, рассматривающих инвестиции только как прекрасную возможность сохранения своего капитала. К примеру, один инвестор сейчас хочет приобрести отель в самом центре Барселоны. Это направление считается одним из пяти наиболее популярных направлений в Европе, ежегодно привлекающее около восьми миллионов туристов. Бизнесмен понимает, что как бы ни чувствовала себя экономика Испании, туристы всегда будут приезжать в Барселону, поэтому гостиница будет заполнена и ликвидна. При этом отели в этой локации практически не выставляются на продажу, а банки не особо дают большой объём кредита нерезидентам. Но, тем не менее, такие задачи вполне реальны.

Стоит отметить, что гостиничный бизнес всё более доходным становится именно на оживающих рынках — в Испании, Ирландии и Португалии, где в 2009-2013 гг. цены на недвижимость значительно упали и сейчас имеют хороший потенциал дальнейшего роста.

Согласно недавним исследованиям компании PwC, в прошлом году доходность в расчёте на один номер (RevPAR) очень повысилась в Риме - на девятнадцать процентов, в Дублине – на девять, Мадриде, Праге и Лиссабоне - более чем на пять процентов. В этом году году по росту данного показателя лидирует Дублин, далее Лиссабон, Барселона, Порто и Прага

Помимо удачного местоположения, на прибыльность гостиницы влияет также тип оператора. Например, всемирно известные управляющие компании-бренды, такие как Hilton, IHG, Hyatt и Marriott, существенно снижают риски инвестиций и генерируют большой поток лояльных посетителей, но в свою очередь требуют роялти и не очень охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения. Менее известные, независимые операторы более лояльны при обсуждении условий контракта, зачастую несут меньше расходов и генерируют больше прибыли.

Покупателю также важно обращать внимание на заполняемость отелей. Согласно данным исследования PwC, в 2015-2016 гг. этот показатель наиболее высоким был в Лондоне, Эдинбурге и Дублине – в среднем восемьдесят два процента и по прогнозам останется на том же уровне в этом году. В Париже и Берлине заполняемость составляет семьдесят семь процентов, в Праге — семьдесят шесть, в Барселоне и Лиссабоне — семьдесят пять.

Определение доходности отеля показывает и средняя стоимость номера в сутки (average daily rate, ADR). Как показывают аналитические отчеты PwC, самыми дорогими отелями в 2016-2017 годах являются гостиницы в Париже, Цюрихе, Женеве и Лондоне (ADR — более двухсот евро).

Таким образом, инвестировать в отели рекомендуется при наличии как минимум 7-10 млн. евро. Таковой является минимальная стоимость гостиничных комплексов в центральных районах самых крупных европейских городов. Это однозначно супернадёжные активы, на которые всегда идёт охота. Именно эти объекты приобретаются в первую очередь для сохранения капитала, а уже потом для заработка. Те, кто мечтают о высокой доходности, должны покупать отели в Б-локациях или заключать нефиксированный контракт и грамотно работать с управляющей компанией, то есть внимательно изучить договор и постоянно следить за его соблюдением.

Тем же, у кого отсутствует такая сумма средств, но есть огромное желание вложить свои средства в туристическую недвижимость, специалисты рекомендуют не рисковать на постоянно меняющимся гостиничном рынке, а вложить их в квартиры для последующей сдачи в посуточную аренду. Бюджет этих инвестиций начинается от 100 тыс. евро, а доходность может достигать шесть процентов годовых после вычетов налога и расходов на местную управляющую компанию.