Денис Тыкулов, главный редактор ИА DAILYSTROY, специально для "BG-Коммерческая недвижимость", ИД "Коммерсантъ"

В 2004-2005 годах многие эксперты предрекали рынку гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга скорое насыщение и ошиблись. В среднем номерной фонд города ежегодно увеличивается на 400 номеров. Нынешний же год должен превзойти предыдущие по количеству заявленных проектов.

Затянувшаяся пауза

С 2002 года в Санкт-Петербурге появилось около трех десятков отелей, общее число номеров в которых составило около 3 тыс. Наиболее продуктивным для гостиничного сектора стал 2005-й: в этом году номерной фонд города вырос на 890 номеров. В частности, были запущены в эксплуатацию четырехзвездные "Петро Палас Отель", Novotel и "Амбассадор" на 194, 233 и 255 номеров соответственно. "Активность в 2005 году отчасти связана с тем, что многие отельеры планировали открыться к празднованию 300-летия Санкт-Петербурга, но строительство затянулось, и сроки открытия были перенесены", - объясняет руководитель группы исследований и аналитики Colliers International Валерий Трушин. В среднем же номерной фонд города ежегодно увеличивается на 400 номеров.

Ожидалось, что 2005 год станет кульминационным для гостиничного рынка Санкт-Петербурга, а потом гостиничное строительство пойдет на спад. Действительно, с февраля 2006 года, после открытия пятизвездного отеля "Кемпински Мойка 22", на рынке наступило затишье. "В течение долгого времени не было открыто ни одной крупной гостиницы, номерной фонд прирастал за счет небольших гостиниц и мини-отелей", - говорит Валерий Трушин. В 2007 году в городе были открыты гостиницы "Династия" (39 номеров), "Империя Парк" (15 номеров), "Ра" (28 номеров), Lancaster (49 номеров) и другие мини-отели. Лишь в ноябре 2007 года на Лиговском проспекте открылась крупная гостиница "IBIS Санкт-Петербург Московский вокзал" на 220 номеров. Сегодня эксперты уверены, что это не спад, а затянувшаяся пауза. По количеству заявленных проектов 2008 год должен стать рекордным для гостиничного рынка северной столицы.

Мода на мини

Сегодня гостиничный комплекс Санкт-Петербурга насчитывает 105 объектов, располагающих 14,7 тыс. номеров (без учета общежитий и мини-отелей). По данным компании Colliers Int., половина номерного фонда города приходится на отели категории "3 звезды", на внекатегорийные гостиницы - около 15%, а на четырех- и пятизвездные отели - 22% и 15% соответственно.

Среди основных игроков можно выделить международного оператора Rezidor SAS - Radisson SAS Royal Hotel, "Пулковская Park Inn", "Прибалтийская Park Inn". Общий номерной фонд - 2204 номера. Кроме того, в начале следующего года планируется открытие отеля "Невский Park Inn" на 246 номеров. Группа "Туррис" владеет гостиницами "Россия", "Выборгская", "На Садовой", а также пансионатами "Балтиец" и "Буревестник", расположенными в поселке Репино в 40 км от Санкт-Петербурга. Общий номерной фонд - 1345 номеров. Две крупные гостиницы - "Санкт-Петербург" и "Октябрьская" - с суммарным фондом 973 номера принадлежат частному банку "Викинг". Замыкает пятерку лидеров гостиничного рынка города компании "Азимут Отель Санкт-Петербург", под управлением которой находится 934 номера.

Однако по мнению начальника управления действующих гостиниц "Интурист Отель Групп" Олега Кавуна, около 62% номерного фонда Петербурга приходится на мини-отели. По оценкам аналитиков компании "Азимут", затраты на открытие мини-отеля квартирного типа на десять номеров составляют $1 млн., реальная рентабельность продаж - 13-15%, а предполагаемый срок окупаемости - от шести до восьми лет. Сейчас появляется все больше сетевых проектов мини-отелей, в том числе Nevsky Hotels Group, Valka Hotels Group, B&B Rinaldi. Сюда же можно добавить квартиры с посуточной оплатой. Олег Кавун полагает, что их около 10-15 тыс.

"В результате цены на проживание в петербургских гостиницах растут медленнее, чем, например, в московских: в 2007 году средняя цена за номер составила 1,57 тыс. руб., увеличившись на 9% по сравнению с 2006 годом", - констатирует гендиректор компании "Азимут" Сергей Лысенков.

Нашествие варягов

В нынешнем году гостиничный рынок Петербурга будет продолжать активно развиваться. По словам Валерия Трушина, сейчас в городе реализуется порядка 60 инвестиционных проектов строительства и реконструкции отелей на 7640 номеров и поданы заявки примерно на 140 объектов (более 11 тыс. номеров).

На гостиничном рынке Санкт-Петербурга все заметнее преобладание западных брендов, и в 2008 году эта тенденция станет еще заметнее.

Среди новых проектов можно выделить строительство пятизвездного гостиничного комплекса на Вознесенском проспекте, 1/12 на 186 номеров. Управлять отелем будет Four Seasons Hotels & Resorts. Инвестором проекта станут ФК "Уралсиб" и ЗАО "Тристар Инвестмент Холдингс".

Группа Accor планирует открыть в Петербурге до 2013 года четыре-шесть отелей, в том числе пятизвездный Pullmann. К 2010 году "РГС-Недвижимость", входящая в состав холдинга "Кловер Групп", планирует открыть два отеля (общий фонд 250 номеров), оператором которых станет Intercontinental Hotel Group.

Все больше интереса проявляют к петербургскому рынку западные инвесторы. Эстонская Pro Kapital Grupp в ближайшие пять лет рассчитывает построить в России 20 отелей на 3,5 тыс. номеров. Первым проектом эстонской компании станет пятизвездная гостиница по адресу Большая Морская улица, 54 на 108 номеров, которая начнет работать под брендом Domina Prestige уже в этом году.

Норвежская Linstow, специализирующая на девелопменте и управлении недвижимостью, приобрела у холдинга "Адамант" строящуюся гостиницу на 175 номеров по адресу Литейный проспект, 5/19. Оператором отеля, который начнет работать в 2009 году, станет эстонская компания Reval Hotels, принадлежащая Linstow. Ранее норвежский инвестиционный фонд заявлял о намерениях построить в Петербурге до 2010 года три гостиницы общим фондом 400-500 номеров. Более агрессивную политику на питерском рынке ведет еще одни норвежский инвестор - Wenaas Group. Компания уже приобрела несколько построенных гостиниц - "Пулковскую", "Прибалтийскую" и "Рэдиссон САС Ройял Отель". К "Прибалтийской" инвестор планирует пристроить корпус на 300 номеров. Кроме того, на средства Wenaas возводится комплекс Park Inn на Невском проспекте.

Финская гостиничная сеть SOK Holding уже владеет действующим отелем Holiday Club St. Petersburg ("пять звезд", 278 номеров), а также двумя строящимися гостиницами, относящимися к сети Sokos Hotels, - Sokos Hotel Olympic Garden ("четыре звезды", 348) и Sokos Hotel Vasilievsky ("четыре звезды", 255). Всего компания планирует построить в центре Петербурга восемь отелей. Но площадки для остальных пяти пока не найдены.

Проявляют интерес к рынку Санкт-Петербурга не только северные соседи. Orco Property Group (Люксембург) создала инвестиционный фонд в €250 млн. для покупки гостиничных объектов на территории России. Одна из гостиниц (под брендом MaMaison Hotels & Apartments) будет запущена в Петербурге. Итальянская Margheri Group планирует построить четырехзвездный отель Riviera на 110 номеров в составе МФК "Невский Сити", а также гостиницу "Рафаэлло" на 300 номеров.

Рынок без конкуренции

""Местные" отели с появлением таких проектов, как Ibis и Sokos, могут потерять свою долю рынка", - предупреждает Сергей Лысенков. Эти же проекты, по мнению эксперта, усилят давление на сегмент мини-отелей, которые будут постепенно уходить с рынка. "Будущее этого продукта определено: с каждым годом конкурировать им будет все сложнее", - уверен Лысенков. "Этот сегмент насытился, - подтверждает и вице-президент Федерации рестораторов и отельеров Вадим Прасов. - А существующим мини-гостиницам, чтобы выжить, придется объединяться в конгломераты".

Олег Кавун с этим не согласен. Он считает, что игрокам петербургского рынка пока не стоит опасаться серьезной конкуренции: сейчас в город приезжает 4-5 млн. человек в год, и по оценкам западных экспертов, поток приезжих может увеличиться до 30 млн. человек.

"Если все проекты строительства новых гостиниц в Санкт-Петербурге, официально заявленные к вводу в коммерческую эксплуатацию к 2010 году, будут реализованы, а это более 11 тыс. дополнительных номеров, то с учетом уже имеющегося фонда спрос на гостиничные услуги будет удовлетворен на 80%", - объясняет он. Гостиничный фонд Лондона, где проживает 7,4 млн. человек, насчитывает 83,3 тыс. номеров; в Париже на 10 млн. жителей - 77 тыс. номеров; в Праге на 1,2 млн. жителей - 24 тыс. гостиничных номеров. А в Петербурге на 4,6 млн. жителей сегодня приходится порядка 20,5 тыс. номеров, большую часть из которых, по мнению Сергея Лысенкова, трудно даже назвать номерами. "Но гостиничный рынок Санкт-Петербурга понятен как российским, так и западным инвесторам, и со временем номерной фонд приблизится к 40-50 тыс., - подытожил он. - Тогда можно будет ожидать конкуренции между отелями не только в сезон белых ночей".