Девелоперы, испытавшие на растущем рынке головокружение от бешеных денег, приносимых строительством бизнес-недвижимости, сегодня пребывают в шоке. Коммерческий сегмент накрыла волна перепроизводства. Инвесторы всерьез обдумывают возможности трансформации деловых и торговых комплексов в жилые дома или гостиницы.

Стремление «легким движением руки» преобразовать злополучный офис в объект, способный принести хоть какую-то прибыль, очень напоминают попытки героя классической советской комедии превратить брюки в шорты. Эксперты убеждены, что в большинстве случаев «фокус не удастся» — слишком уж отличаются по своим конструктивным особенностям офисы от торговых центров, гостиниц и тем более жилых домов. Однако в ряде случаев метаморфоза все же осуществима.

 Как говорит Евгения Полетаева, директор по развитию компании Accor Hospitality, к ним девелоперы обращались с просьбой «поменять ориентацию» объекта и раньше, но в связи с кризисом количество подобных запросов заметно возросло. Однако за прошедшие полтора года эксперты не рекомендовали модифицировать ни один из рассмотренных проектов. Дело в том, что в 99,9% случаев трансформацию не позволяют произвести конструктивные особенности и форма здания. «В нашей практике имеется лишь один положительный пример, — вспоминает Е. Полетаева. – Речь идет о бывшем ТЦ на Смоленской площади. Но там здание изначально было прямоугольным, поэтому удалось сделать из него гостиницу». Офисы переделке поддаются легче, хотя процесс это весьма дорогостоящий и трудоемкий.

 Возможность трансформации зависит от этапа реализации объекта: проектирование, фундамент, строительство. В первых двух случаях внесение изменений реально, в последнем, как правило, нет. Исключение составляют проекты, когда здание имеет правильную форму и хороший шаг колонн. Александр Гендельсман, директор AZIMUT Hotels Company, рассказал, что однажды его компания занималась проектом, предполагающим реконструкцию под гостиницу кирпичного строения XIX века, в котором раньше располагалась казарма. Обычно с подобными объектами возникает много хлопот, но данный вариант оказался очень удачным. Стены толщиной более метра, добротные фундаменты, коридорная система, высота потолков и расположение оконных проемов — все подходило идеально. «Но так бывает редко, — говорит эксперт. — Что касается полной реконцепции, то это, скорее всего, жест отчаяния собственника. Большая глубина здания в плане, своеобразный шаг колонн, солидная площадь общественных зон и лестниц, избыточное количество лифтов, чрезмерная высота потолков — вот неполный перечень проблем большинства подобных объектов. А ведь еще нужно учесть затраты на перепроектирование, повторные экспертизу и согласования».

 Чтобы отель функционировал результативно, необходимо, чтобы на номер приходилось не более 60 кв. м общей площади. Инвестор должен понимать, что при любой перестройке показатели эффективности здания ухудшаются. Необходимо помнить и о том, что придется заложить в бюджет дополнительные затраты на модификацию инженерных систем. Возможно, понадобится останавливать строительство и заново проходить экспертизу. Только после сопоставления всех «за» и «против» можно делать вывод о целесообразности затеи.

Также нужно учитывать, что на переоснащение потребуется как минимум год. Кроме того, в отличие от офиса и торгового центра отель не получится сдать под отделку: придется довести до ума номера, обустроить общественные зоны, кухни. А по нынешним временам, когда девелоперы учатся беречь каждую копеечку, это затратно, да и сроки окупаемости увеличиваются до неприличия. Не нужно забывать и о том, что введению гостиницы в строй предшествуют три месяца так называемого предоткрытия, когда проводится тестирование всех систем, налаживаются внутренние процессы.

С приходом кризиса бизнес-центрам и торгово-развлекательным комплексам пришлось уступить лидерство по доходности жилью, которого и в прежние времена катастрофически не хватало. Если раньше девелоперы предпочитали заниматься объектами, способными приносить доход ежемесячно, то теперь вполне прибыльным делом стало строительство домов и продажа квартир. Практически беспроигрышным вариантом являются эконом- и бизнес-класс — такие квадратные метры разлетаются в первую очередь. Однако получится ли вместо запланированного офиса создать жилой дом? На проектном этапе это еще реально, считают эксперты. Конечно, придется пойти на дополнительные затраты и потратить немало сил и средств на согласование разрешительных документов. На стадии фундамента перепрофилировать объект уже сложнее, а на стадии строительства шансов практически нет.

 В Москве примеров подобной трансформации пока не было, а вот в Санкт-Петербурге холдинг «Империя», не рассчитывая на быстрое восстановление рынка, заявил о готовности переделать под жилье бизнес-класса строящееся здание третьей очереди БЦ «Сенатор» на ул. профессора Попова.

 После того как игорные заведения ушли из столицы, в Москве оказалось много удачно расположенных пустующих зданий. Казалось бы, найти им применение проще простого. Однако, как выяснилось, казино очень сложно перепрофилировать. По словам Максима Гасиева, генерального директора компании Colliers International, требуются серьезные конструктивные изменения — прежде всего в таких зданиях недостаточно света, да и форма не подходит для современного бизнес-центра. Правда, небольшие помещения достаточно легко превратить в торговые точки — хорошее расположение обеспечит необходимый трафик. А вот с крупными казино типа «Кристалла» на «Пролетарской» возникают проблемы. Как правило, речь идет о площади не менее 3-4 тыс. кв. м. Но для торгового центра этого очень мало, такой объект будет «мертвым». Да и переделка внутреннего пространства потребует значительных средств. Идеальный вариант, по мнению М. Гасиева, — превращение в ресторан. Ведь в игровых заведениях уже имеются и специально оборудованные кухни, и подсобные помещения, и просторные залы, поэтому больших вложений не понадобится.

Не следует забывать и о том, что перепрофилирование — чрезвычайно дорогое удовольствие. Работа консультантов стоит $50-60 тыс. За переделку проекта архитектор возьмет $40-50 за кв. м, плюс затраты на пересогласование. В итоге трансформация обойдется минимум в 30% от первоначальной сметы. Поэтому прежде чем принять решение, следует тщательно просчитать стоимость работ и время возврата инвестиций. Возможно, затевать изменения не имеет смысла: к тому времени как они окупятся, офисы снова окажутся в дефиците.

Разумеется, нельзя дать один совет для всех, что делать — в срочном порядке начинать преобразования или подождать, когда рынок поднимется и деловые центры вновь станут востребованными. Девелопер, решившийся на перемены, должен понимать, что он входит в совершенно иной вид бизнеса, требующий больших затрат — как инвестиционных, так и временных. Однако на гостиничном рынке пока есть свободные ниши, и тому, кто их займет, впоследствии будет гарантирован стабильный доход.