Radisson Royal Hotel на Кутузовском проспекте открылся в конце апреля 2010 г. и, по словам гендиректора отеля Алексея Микушко, сейчас заполнен более чем на 60%. Таков сейчас средний уровень загрузки прочих столичных гостиниц. Но Radisson Royal Hotel, безусловно, выделяется среди прочих.

Это самый большой и самый роскошный бизнес-отель в городе, говорят консультанты. А еще это любимая иностранными гостями российской столицы «Украина», одна из величественных московских высоток, имперский пафос которой удалось сохранить в процессе реконструкции. И даже приумножить.

«Также удалось удачно интегрировать новые элементы. Город получил современный отель с богатой историей», — говорит гендиректор УК «Росинвестотель» и гостиничной сети Voyage Hotels & Resorts Кирилл Иртюга. «Отличный проект, — соглашается Евгений Алешин, гендиректор Storm Properties. — Я рад, что нашлись инвесторы, которые не пошли по сценарию реконструкции гостиницы “Москва”, а сохранили исторический вид “Украины” и смогли в то же время довести ее до современных стандартов качества. Фактически умирающая в начале 2000-х гг. гостиница была превращена в достойный и, надеюсь, экономически выгодный проект». Время изменилось, изменились требования к номерам, их площади, коммуникациям, комфорту, говорит Микушко. Раньше гостиница обслуживала туристические группы, которым надо было переночевать между экскурсиями. Сейчас это бизнес-отель, где люди живут и работают.

Правда, Дэвид Грант, директор по развитию гостиничного направления GVA Sawyer, сожалеет, что городской гостиничный фонд потерял почти 1000 номеров среднего класса (до реконструкции «Украина» была отелем «3 звезды»). В Radisson Royal Hotel 505 номеров и 38 апартаментов класса luxury. «Hyatt в “Москва-сити” предлагает аналогичную концепцию, с апартаментами, и спрос на них высокий», — говорит Дэвид Грант.

«Это, безусловно, отель уровня luxury, несмотря на все “фи” со стороны конкурентов», — считает старший вице-президент Jones Lang LaSalle Марина Смирнова. «Можно сказать, что это «музей-отель», — отзывается Геннадий Устинов, заместитель гендиректора Гостиничной компании.

Но, отдавая должное качеству работ по обновлению «Украины», большинство участников рынка говорят, что понесенные собственниками затраты «не окупятся никогда». «Они уже окупились — красиво же получилось!» — не согласен Владимир Шескин, руководитель проектного бюро «Киевская площадь», главный архитектор проекта.

В 2005 г. отель был приобретен на аукционе за $275 млн, тогда эксперты нашли цену завышенной. Еще $300 млн было вложено в реконструкцию. Алексей Микушко оценивает окупаемость проекта в 20-25 лет. До кризиса подобный срок возврата инвестиций считался не то чтобы неприемлемым — просто не о чем было говорить, ведь через 25 лет надо снова делать реконструкцию. Теперь, как показал круглый стол по гостиничной недвижимости, проведенный летом в редакции «Ведомости-Недвижимость», и 25 лет девелоперы готовы обсуждать. Но, возможно, в случае с «Украиной» не доходность стояла на первом месте. «Похоже, люди делали проект «для себя», — делится один из экспертов.

«Украина» была открыта в кризис и, как и в большинстве отелей в Москве, номера будут продаваться по тарифам ниже, чем планировалось изначально, чтобы поддерживать приемлемый уровень заполняемости, говорит Дэвид Грант. «Для “Украины” стоимость всех затрат на один номер в среднем получается $1,05 млн (что близко к сумме, потраченной Ritz Carlton на Тверской, но меньше, чем $3 млн на номер в Barvikha Hotel). Если следовать правилу, что на каждую $1000 вложенных средств отель должен получать $1 от продажи номеров, то в среднем номер здесь должен стоить около $1000», — подсчитывает он. Сейчас тариф — $380 за стандартный номер. «Если через 3-4 года отель выйдет на уровень ADR (среднесуточный тариф номера гостиницы) $500-800, а заполняемость будет расти, то собственники смогут окупить затраты в течение 18 лет, считая с 2005 г., когда здание было куплено. Но более реалистичный прогноз — как раз 20-25 лет, если не рассчитывать на последующую продажу самого здания или его содержимого (в том числе большой коллекции произведений искусства, приобретенных вместе с гостиницей)», — резюмирует Грант.

У Алексея Микушко не осталось практически никаких впечатлений от старой «Украины»: «Неухоженное здание, не более того». Владимир Шескин припоминает подробности: «Было убого, как в старых санаториях. Дешевый мрамор от времени пожелтел, дубовый паркет вздыбился, двери из ореха пришли в негодность. По американской технологии на технических этажах стояли баки с водой, воду туда подкачивали снизу, и потом она шла в номера. Но трубы были проложены затейливой петлей, вода в баках застаивалась, и тухлый запах стоял во всех туалетах».

Обновленный отель ослепляет обилием декора и богатством отделки. Мрамор (в туалетах на 2-м этаже хочется зажмуриться. Черный мрамор с белыми прожилками, которым они отделаны, архитекторы в шутку называют «березки в ночи»), паркет из оливы, бронзовое литье, роспись, скульптуры 1950-х гг. — их специально докупали в дополнение к коллекции картин. Более 1200 полотен русских художников первой половины XX в. украшают интерьеры. Пышно и помпезно. Не слишком ли?

Микушко уверен: «Имперский стиль (сталинский ампир) может быть только таким. Сейчас так не строят и строить не будут». «Центральный корпус с башней со шпилем уравновешивают основательность и строгая геометрия флигелей. Угловые башенки и стилизованные под снопы пшеничных колосьев вазоны подчеркивают дворцовую архитектуру здания, а шпиль придает ему возвышенную строгость», — можно прочитать на сайте отеля.

В проектном бюро компании «Киевская площадь» говорят, что восстанавливали не столько построенную при Хрущеве высотку, сколько первоначальный замысел Сталина. «Мы руководствовались архивными материалами, сохранилось много эскизов», — говорит Владимир Шескин.

История «Украины» начиналась в 1947 г., когда было принято постановление о строительстве высоток, проектирование закончилось в 1952 г. «Кажется, что все высотки срисованы с “Эмпайр стейт билдинг”, это не так, проекты были разные, в разных стилях, — говорит Шескин. — Треугольник зданий — МИД на Смоленской площади, “Украина” (задумывалась как жилой дом), дом на пл. Восстания — обращен на запад, и “Украина” — острие этого копья. Оно изначально было самым вычурным из всех, с богатым декором, скульптурами, знаменами на фасаде. Здание МИДа, прикрывающее Кремль, было самым простым по архитектуре, эдакий большой донжон (башня феодального замка). Но по функции-то главное здание МИДа, его в итоге сделали более помпезным, добавили шпиль, а с “Украины” сняли часть декора». Может, оно и к лучшему.

Два жилых корпуса-крыла были закончены в 1952 г. (и сейчас это обособленные от гостиницы жилые дома), а высотку заморозили. Только в 1955 г. решили достроить к фестивалю молодежи и студентов и построили быстро (в 1957 г.). Но это было уже после смерти Сталина, при Хрущеве, тогда и порезали уже почти весь декор и излишества, материалы брали подешевле, продолжает Шескин. Например, в холле были квадратные колонны, хотя, когда их демонтировали, открылись основания под круглые. Теперь колонны круглые.

Внешне здание почти не изменилось, не были затронуты и несущие конструкции. «Мы отреставрировали все то, что входило в охранные зоны, определенные Москомнаследием, и согласовывали с ними каждое изменение», — заявляет архитектор. Проверили все металлические детали каркаса, крепеж поджали, почистили, проверили обшитый нержавейкой металлический 70-метровый шпиль (его монументальный фундамент начинается с 30-го этажа, внутри шпиля проходит лесенка). Под зданием — 8-метровый фундамент, и размещенный там объект гражданской обороны (бомбоубежище) остался без переделок. Отреставрировали входную группу, две боковые галереи, сохранили лепнину и роспись на потолках, структуру самого здания, но много переделали под новую функцию.

На фасаде сделали козырек — дескать, без него отелю класса люкс нельзя. «Хотя можно было просто пару швейцаров с зонтиками в дождь ставить», — шутит Шескин. Террасы с эксплуатируемой кровлей на 3-м, 11-м, 30-м застеклили, получив таким образом около 10 000 кв. м полезной площади. «Эти кровли никто толком не эксплуатировал, а зимой их просто снегом заметало», — объясняет он. На 3-м этаже благодаря этому удалось сделать ресторан, на 11-м — мансарды. 11-й — клубный этаж с самыми престижными номерами, концепция его использования еще дорабатывается. На 30-м этаже изначально был ресторан, потом подъемники убрали, и там образовался «шанхай» — какие-то помещения непонятного назначения. При реконструкции вернули подъемники, добавили лифты, застеклили террасу. «Иначе на такой высоте невозможно находиться — сдувает», — объясняет Шескин.

4 × 4 м — таков шаг колонн, эту ячейку не изменить, плюс 2 м на санузел, итого 4 × 6, гостиничный стандарт. Номера стали больше за счет того, что объединяли 2-3 ячейки в одну. Поджав коммуникационные шахты, увеличили санузлы. Сейчас средняя площадь номера — 36 кв. м. Номера располагаются с 4-го по 20-й этажи, 22-28-й этажи занимает апарт-отель. С тыльной стороны сделали пристройку (еще около 10 000 кв. м), в ней на 1-м этаже разместилась диорама Москвы, которую в отеле называют «своей жемчужиной», а на 1-м и минус 1-м этажах, — велнес-центр с 50-метровым бассейном (общая площадь — 3509 кв. м). По мнению экспертов, вещь совершенно необязательная для отеля, но зато такого точно ни у кого больше нет. «Учитывая моду на здоровый образ жизни — обязательная! — возражают в отеле. — Гости, узнав про бассейн, задерживались подольше».

По оценке Шескина, общественные зоны занимают не более 15-20%. «При полной загрузке в отеле одновременно может находиться 2000 гостей. Площадь общественных пространств, включая рестораны, конференц-залы, оздоровительный центр и магазины, вполне соответствует такому количеству посетителей, — говорит Вольфганг Ничке, управляющий Radisson Royal Moscow. — Мы создавали отель полного цикла со всеми необходимыми услугами под одной крышей. Это своего рода город в городе». «Помимо стандартного набора услуг, диктуемого требованиями бренда Radisson Royal, в инфраструктуру включены объекты, подчеркивающие знаковость проекта, — диорама, галерея бутиков, библиотека», — добавляет Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar. По ее подсчетам, на один номер приходится около 160 кв. м общей площади.

Дэвид Грант отмечает: в гостинице используются сторонние операторы для некоторых услуг общественного питания: «Аренда этих площадей обеспечивает инвестору определенный фиксированный доход, такая схема уменьшает количество сотрудников гостиницы. И разнообразит услуги, предлагаемые гостям».