У инвесторов гостиничного рынка появилась возможность вписать свои проекты в историческую застройку, даже если по своим параметрам они противоречат ПЗЗ. Комиссия по землепользованию и застройке намерена считать их стратегическими – тогда на них не будут распространяться ограничения по застройке.

На последнем заседании в среду, 9 сентября, городская комиссия по землепользованию и застройке приняла решение считать все гостиничные проекты стратегическими. Это означает, что они получает преференции при получении разрешения на условно разрешенный вид использования.

Карт-бланш

Многие инвестпроекты строительства отелей, особенно в центральной части города, попали в зоны, где гостиничная функция отнесена к условно разрешенным видам использования. А по действующим Правилам землепользования и застройки суммарная доля площади участка, занятого объектами условно разрешенных видов, а также относящимся к ним озеленению, машиноместами и прочей сопутствующей инфраструктурой, не может занимать больше половины всего участка. Кроме того, по площади такие объекты не могут быть более 5 тыс. кв. м. В итоге многие инвестначинания в историческом центре, где высокая плотность застройки, оказались под угрозой срыва.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам еще месяц назад обратился в КГА с просьбой при рассмотрении «гостиничных» заявок на городской комиссии по землепользованию и застройке давать им зеленый свет. Мотивация - программа развития гостиничной инфраструктуры признана стратегическим проектом Петербурга. А на «стратегов», согласно ПЗЗ, все вышеуказанные ограничения не распространяются.

На последнем заседании комиссия согласилась с этими доводами. По словам члена комиссии, депутата Сергея Малкова, теперь при рассмотрении заявок на условно разрешенный вид использования участков, гостиничные проекты будут считать стратегическими.

По данным КИСП, сегодня в рамках программы размещения объектов гостиничной инфраструктуры реализуются свыше 160 гостиничных проектов (40 гостиниц уже строятся, более 43 объектов - на стадии изысканий, еще 83 – на стадии проектирования). Свыше 70 проектов (из двух последних групп) - запланированы в центральных районах города. В этом году из-за кризиса эксперты предрекают спад ввода номерного фонда. Тем не менее, планы Смольного достичь в 2010 году среднеевропейского уровня по количеству гостиничных мест - 7 номеров на 1 тыс. жителей – никто пока не отменял. Сейчас гостиничный фонд Петербурга насчитывает около 25 тысяч номеров, до европейских стандартов нужно еще 10 тысяч.

По особым правилам

Эксперты говорят, что после вступления в силу ПЗЗ ситуация с новыми проектами, которые по своим параметрам не вписались в новые правила, остается по-прежнему неопределенной. «Существующие правила изменения ПЗЗ или перевода условно-разрешенных видов использования в основные - задача, которую еще никто не решил до конца. Правила только приняты, каков будет механизм их изменения, сказать пока сложно», - говорит директор GVA Sawyer в СПб Николай Вечер.

«Инвесторы нуждаются в понятной и прогнозируемой ситуации в вопросах исходно-разрешительной документации. Разрешенный вид использования - это первое, на что смотрит иностранный инвестор после самого участка и цены на него. C этой точки зрения ситуация должна стать максимально прозрачной», - уверен директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg Николай Пашков.

При этом эксперты констатируют, что плотность застройки в центральной части города (территория между Невой и Обводным каналом, а также Петроградская сторона и Васильевский остров) такова, что построить что-либо без изменения ПЗЗ очень сложно. Особенно это касается коммерческой и социальной застройки.

«Последний случай с понижением высотности проекта создания малой сцены Александринки или проект Дворца танца в составе «Набережных Европы» - яркое тому подтверждение, - говорит Николай Вечер. - Отель требует определенной внутренней инфраструктуры, которая занимает достаточно большой в процентном отношении объем площадей. Вписать все эти площади в крайне сложные пространственные объемы, диктуемые конфигурациями земельных участков весьма и весьма сложно, поэтому отели и стремятся в высоту, учитывая, опять же, дороговизну земли в центре города. Поэтому, видимо, нужна специальная городская программа по развитию гостиниц, причём не премиального сегмента, которых и так хватает, а эконом-класса 3*. И тут надо четко определиться: или приоритет за гостиницами, и тогда можно не требовать понизить высоту на 60 см, тем более что рядом стоят уродливые трубы Балтийского завода, и никого это не возмущает. Или - бьемся за город-памятник. Но тогда, как в испанском Толедо - город должен быть приведен к облику 18 столетия. Городу нужно установить четкие правила игры в этой сфере, и бизнес будет вынужден играть по этим правилам».