Перейти к содержимому



Фотография
- - - - -

Покупать апарт-отель?


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 13

#1 Ольга

Ольга

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 6 сообщений

Отправлено 26 февраля 2019 - 00:21

Добрый вечер, уважаемые отельеры. Появилась идея купить коммуналку в центре и переделать под апарт-отель (не хостел). Есть компания которая делает подобные объекты под ключ, из квартиры 150 кв. м. может сделать апарт отель на 8-9 номеров, на один номер - 1 окно, 2 яруса за счет высоких потолков в старом фонде (3,7 метра) В каждом номере СУ и кухонная зона. Рассматривают квартиры только над нежилыми помещениями или на 1 этаже (для расположения мокрых зон) И так далее.. У данной компании есть уже построенные и функционирующие объекты подобного плана, представлены на букинге с высокими рейтингами. Сейчас их апартаменты (в феврале) стоят примерно 1500 - 1700 за ночь, отзывов много. 

 

Так как я в теме гостиничного бизнеса новичок, прошу вас помогите ответить на некоторые вопросы. 

Можно ли подделывать отзывы на букинг ком? (стоит ли мне доверять тем отзывам которые написаны у них под их объектами) 

Ваше мнение по поводу рынка гостиничных услуг в Питере? Я заходила на сайты продажи готовых бизнесов, там 2 тысячи предложений о продаже отелей, хостелов, мини-отелей. Неужели все настолько плохо? Реально ли обеспечить загрузку в низкий сезон порядка 65%? 

 

Компания также занимается управлением отелей, они предоставили финансовые показатели по апарт отелю 150 кв м на 9 номеров где выручка составила почти 7 000 000, чистая прибыль получилась за  год примерно 3 900 000 рублей (это чистая прибыль до вычета процента управляющей компании, я планирую управлять сама) Пишут что заполняемость даже в низкий сезон у них не ниже 60%. Это реальные цифры с учетом того что отели расположены в центре Питера в шаговой доступности от метро? 

 

Ваше мнение уважаемые отельеры? 

Буду очень благодарна  за ответ 


Сообщение отредактировал Ольга: 26 февраля 2019 - 00:29


#2 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 411 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 26 февраля 2019 - 13:55

Появилась идея купить коммуналку в центре и переделать под апарт-отель (не хостел). Есть компания которая делает подобные объекты под ключ, из квартиры 150 кв. 

!50-200 кв. м. в центре Спб + полная реконструкция и ремонт + оборудование это  не менее 30-45 миллионов рублей затрат.  

В выручку 7000000 с 9 номеров слабо верю. Хотя, возможно,  питерцы меня смогут переубедить.  Реальный оборот предполагаю  миллионов 5, или чуть больше. Из которых половина на расходы. Достаточно геморройный бизнес. Но если есть большое желание, то можно пробовать. Хотя за 40 миллионов существует множество более привлекательных инвест проектов



#3 Ольга

Ольга

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 6 сообщений

Отправлено 26 февраля 2019 - 23:01

Они уже строили такие объекты и ремонтировали и оборудовали за 5 млн, получается на 1 объект примерно 17 млн затрат (900 тысяч их услуги, остальное покупка недвижимости, ремонт, зарплата дизайнеру  и комиссия риэлторам) У меня нет причин не доверять смете строительной, это все заранее оговаривается. Мебель там стоит не дорогая гостиничная, а обычная.  но все аккуратно сделано 


 



#4 Oleg Vereshchaka

Oleg Vereshchaka

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 563 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Харьков

Отправлено 27 февраля 2019 - 16:20

Это типа скрытая реклама?
ПС. На счет доверия строительной смете улыбнуло)))

#5 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 033 сообщений

Отправлено 27 февраля 2019 - 22:19

...Сейчас их апартаменты (в феврале) стоят примерно 1500 - 1700 за ночь, отзывов много. 
 ...они предоставили финансовые показатели по апарт отелю 150 кв м на 9 номеров где выручка составила почти 7 000 000, чистая прибыль получилась за  год примерно 3 900 000 рублей Пишут что заполняемость даже в низкий сезон у них не ниже 60%.

Цифры из вашего поста друг с другом элементарно не стыкуются. 1600*9*365*0.6 = 3.15 млн. руб. выручки.

#6 Shubenina Elena

Shubenina Elena

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 74 сообщений

Отправлено 04 марта 2019 - 09:49

У нас построили апарт отель. Развод полный. До сих пор люди номера продают номера, те кто "втюхались" в эту беду.Мне скидывали договор с управляющей компанией. По договору арендатор в 100% выигрыши, а вот у арендодателя туманные перспективы. Пока арендатор не выплатит деньги по всем обязательствам он не выплачивает ни какие суммы арендодателю. Но если арендатор несет убытки, то соответственно арендодатель остается с "носом" Апарт отель начал свою работу месяца два или три назад. По слухам несет большие убытки. Но у нас не Питер, у нас провинциальный областной центр с населением 600 тыс.человек. А апарт отель рассчитан на 160 мест, при том что в городе есть большие отели.



#7 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 411 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 04 марта 2019 - 13:58

У нас построили апарт отель. Развод полный. До сих пор люди номера продают номера, те кто "втюхались" в эту беду.Мне скидывали договор с управляющей компанией. По договору арендатор в 100% выигрыши, а вот у арендодателя туманные перспективы. Пока арендатор не выплатит деньги по всем обязательствам он не выплачивает ни какие суммы арендодателю. Но если арендатор несет убытки, то соответственно арендодатель остается с "носом" Апарт отель начал свою работу месяца два или три назад. По слухам несет большие убытки. Но у нас не Питер, у нас провинциальный областной центр с населением 600 тыс.человек. А апарт отель рассчитан на 160 мест, при том что в городе есть большие отели.

Простите, пожалуйста, я ничего не понял из Вашего поста... Кто что кому должен? Кто куда втюхался? Какая управляющая компания? Кто арендатор, а кто арендодатель? Вы могли бы не так сумбурно разъяснить, чтобы понимать, что к чему?



#8 Shubenina Elena

Shubenina Elena

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 74 сообщений

Отправлено 04 марта 2019 - 15:35

Что же тут не понятного. В городе построили апарт отель. Номера продавали населению. Заманивали их большими деньгами( за использование их номеров в апарт отеле.) Название управляющей компании очень известное, но называть его не буду. В итоге получается "лохотрон"


  • Елена Блохина это нравится

#9 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 411 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 04 марта 2019 - 17:46

Что же тут не понятного. В городе построили апарт отель. Номера продавали населению. Заманивали их большими деньгами( за использование их номеров в апарт отеле.) Название управляющей компании очень известное, но называть его не буду. В итоге получается "лохотрон"

А в чем проблема? Собственники могут создать ТСН. Далее товарищество может сменить управляющую компанию, назначить своего председателя и будет им счастье



#10 Shubenina Elena

Shubenina Elena

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 74 сообщений

Отправлено 04 марта 2019 - 18:10

 

Что же тут не понятного. В городе построили апарт отель. Номера продавали населению. Заманивали их большими деньгами( за использование их номеров в апарт отеле.) Название управляющей компании очень известное, но называть его не буду. В итоге получается "лохотрон"

А в чем проблема? Собственники могут создать ТСН. Далее товарищество может сменить управляющую компанию, назначить своего председателя и будет им счастье

 

Да вот нет им счастья. Не могут собственники ничего создать, так как договориться им между собой не реально. Слишком их много.Звал меня изначально один собственник на управление номерным фондом. Но его первый вопрос был-Сколько он будет иметь))) Но я не золотая рыбка, ничего обещать не могла. Тем более когда продавали этот номерной фонд людям конкретно обещали большую прибыль. Правда на словах, а не на бумаге.



#11 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 033 сообщений

Отправлено 04 марта 2019 - 20:05

А в чем проблема? Собственники могут создать ТСН. Далее товарищество может сменить управляющую компанию..

Здесь еще вопрос - кому принадлежат общие зоны здания.

#12 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 411 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 04 марта 2019 - 23:14

 

А в чем проблема? Собственники могут создать ТСН. Далее товарищество может сменить управляющую компанию..

Здесь еще вопрос - кому принадлежат общие зоны здания.

 

Не имеет значения. Места общего пользования этими местами и останутся. Воспрепятствовать доступу в них никто не имеет права, а вот платить за них придется собственнику. И за этим уже следит ТСН

Главное, чтобы  доля мелких собственников в ТСН превышала 50% (если остальное принадлежит УК или другому номинальному владельцу) для принятия необходимых решений


Сообщение отредактировал Андрей Крымский: 04 марта 2019 - 23:17


#13 Ольга

Ольга

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 6 сообщений

Отправлено 05 марта 2019 - 13:42

Это типа скрытая реклама?
ПС. На счет доверия строительной смете улыбнуло))

Нет, это не скрытая реклама, А почему улыбнуло? Понятно что рубль в рубль не получится никогда рассчитать, но когда компания заявляет что наняла бригаду и ремонт обошелся примерно в 5 млн почему я должна подвергать сомнению эти заявления? они меня не вынуждают нанимать бригаду с которой они сотрудничали. За свои услуги они берут 900 тысяч, работу бригады и стройматериалы я оплачиваю самостоятельно, могу выбрать любые материалы и любых рабочих, они всего навсего указали расходы на ремонт одного из их реализованных объектов. 


Сообщение отредактировал Ольга: 05 марта 2019 - 13:42


#14 Ольга

Ольга

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 6 сообщений

Отправлено 05 марта 2019 - 13:44

 

...Сейчас их апартаменты (в феврале) стоят примерно 1500 - 1700 за ночь, отзывов много. 
 ...они предоставили финансовые показатели по апарт отелю 150 кв м на 9 номеров где выручка составила почти 7 000 000, чистая прибыль получилась за  год примерно 3 900 000 рублей Пишут что заполняемость даже в низкий сезон у них не ниже 60%.

Цифры из вашего поста друг с другом элементарно не стыкуются. 1600*9*365*0.6 = 3.15 млн. руб. выручки.

 

Здравствуйте, а почему вы считаете 1600 за номер? Я указала ценник 1500-1700 за номер в НИЗКИЙ сезон в феврале, в Санкт-Петербурге, у них летом и весной совсем другие цены! 






Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых пользователей