Перейти к содержимому



Фотография
- - - - -

Продается гостиница в Кабардинке. г. Геленджик


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 20

#1 lag

lag

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 9 сообщений

Отправлено 20 июля 2018 - 18:34

Продаётся действующий мини-отель на берегу моря.

Готовый бизнес.

Стоимость – 46 000 000 руб.

 

Краснодарский край,  г. Геленджик,  п. Кабардинка,  600 м. от моря, тихий центр.

Земельный участок 9 сот. Общая площадь строений 750 кв.м.  

Земельный участок и строения находятся в  собственности   физического лица,  ИЖС.

Номерной фонд: 21 современных полностью укомплектованных номера со всеми  удобствами.

Кафе 108 кв.м., открытый бассейн, автостоянка на 6 машин,   прачечная, система видеонаблюдения, центральные коммуникации, на территории беседка, детская площадка, зона отдыха и барбекю.

Наработанная база клиентов. Круглогодичная работа. Пройдена классификация, присвоена категория- 2 звезды.

Сайт отеля  www.hotel-laguna.ru,  e-mail hotel-laguna@mail.ru

 

Прикрепленные файлы



#2 Емельянов Иван

Емельянов Иван

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 422 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва

Отправлено 24 июля 2018 - 09:28

Откуда такая цена ? 
 

Объясняю, откуда такой вопрос ... По такой цене можно продать только в Москве, и то в пределах Садового Кольца ...

Здесь форум профессионального общения, а не риэлторов - барыг... 


  • Oleg Vereshchaka это нравится

#3 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 38 сообщений

Отправлено 24 июля 2018 - 15:08

я на прошлой неделе проехал с риэлтерами двумя последовательно 10 объектов в Геленджике. Гостевые дома/гостиницы по факту ИЖС (только одна была переведена в гостевой дом), при номерном фонде 20-35 номеров ценник 50-75 млн.

Предложений - миллион. При этом реально проданных/купленных объектов практически нет. Предложение есть, а спроса нет. 



#4 Стрельников Сергей Анатольевич

Стрельников Сергей Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 149 сообщений

Отправлено 24 июля 2018 - 20:12

Автор поста пишет: "Земельный участок и строения находятся в  собственности   физического лица,  ИЖС" и считает это как положительный момент. на самом деле это крайне отрицательный. Никогда не сможете перевести из статуса ИЖС - а значит, не имеете право заниматься предпринимательской деятельностью

 

9 соток и 750 кв.м. за 46 миллионов?! Срок окупаемости 731 год - недорого


  • Емельянов Иван, Oleg Vereshchaka и Irina Soloveva это нравится

#5 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 24 июля 2018 - 22:01

Дорогие коллеги!

Как можно обсуждать стоимость, не видя и ничего не зная про объект. Это немного некорректно. Цена в рублях. Если исходить только из площади объекта, то получается по 60 тыс. рублей за квадратный метр. Это без учета стоимости земли, коммуникаций, без учета отделки, наполнения и т.д. Обычные квартирки в новостроях без отделки у моря стоят дороже (исходя из стоимости кв.м). Также никто не знает годового оборота этого объекта. Номерной фонд  - 21.  Вполне возможно 8-10 млн.  руб. в год.   Откуда взята цифра 731 год срок окупаемости?  Если чистая прибыль 4,5 - 5,5 млн. руб. в год, то цена вполне адекватная.  46 млн. это первоначально заявленная цена, никто ведь еще не просил "подвинуться", а владелец, возможно готов на это. 



#6 Oleg Vereshchaka

Oleg Vereshchaka

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 506 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Харьков

Отправлено 24 июля 2018 - 22:38

Смотря с какой стороны посмотреть. Безусловно, коммуникации и тп стоят очень дорого. Но это "у нас"...ибо здесь сидит минимум 50% коррупционной составляющей. Цена (на мой взгляд) очень высока. За похожие деньги можно купить более интересный объект где-нить в Испании, на побережье...и без риска что бизнес прикроют придравшись к "земле"
  • Большаков Сергей Анатольевич это нравится

#7 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 25 июля 2018 - 00:15

Смотря с какой стороны посмотреть. Безусловно, коммуникации и тп стоят очень дорого. Но это "у нас"...ибо здесь сидит минимум 50% коррупционной составляющей. Цена (на мой взгляд) очень высока. За похожие деньги можно купить более интересный объект где-нить в Испании, на побережье...и без риска что бизнес прикроют придравшись к "земле"

За "эти" (чуть больше 600 тыс. евро) в Испании можно купить дом, но не готовую гостиницу у моря. Готовый бизнес от 2000 евро за кв.м. Я не силен в испанском законодательстве и не могу ничего сказать о ведении гостиничного бизнеса и налогообложении там. Но полагаю, что для нерезидентов  не все так радужно и прекрасно будет. Нет пророков в своем отечестве... Но надо искать )))



#8 Oleg Vereshchaka

Oleg Vereshchaka

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 506 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Харьков

Отправлено 25 июля 2018 - 08:11

Касаемо запрашиваемых цен за метр - там все так же как и в Геленджике. Все продается но ничего не покупается)))

#9 Стрельников Сергей Анатольевич

Стрельников Сергей Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 149 сообщений

Отправлено 25 июля 2018 - 10:57

Дорогие коллеги!

Как можно обсуждать стоимость, не видя и ничего не зная про объект. Это немного некорректно. Цена в рублях. Если исходить только из площади объекта, то получается по 60 тыс. рублей за квадратный метр. Это без учета стоимости земли, коммуникаций, без учета отделки, наполнения и т.д. Обычные квартирки в новостроях без отделки у моря стоят дороже (исходя из стоимости кв.м). Также никто не знает годового оборота этого объекта. Номерной фонд  - 21.  Вполне возможно 8-10 млн.  руб. в год.   Откуда взята цифра 731 год срок окупаемости?  Если чистая прибыль 4,5 - 5,5 млн. руб. в год, то цена вполне адекватная.  46 млн. это первоначально заявленная цена, никто ведь еще не просил "подвинуться", а владелец, возможно готов на это. 

Будьте ближе к реальности. 1) 5 миллионов чистой прибыли с этого объекта? Если это правда - надо рядом таких с десяток построить  2) можно и не глядя - особняк на Рижском шоссе в ближайшем Подмосковье может стоить 50 миллионов рублей, квартира 3-х комнатная в Бирюлево-Восточное (тоже Москва) не может стоить дороже 5-и миллионов рублей. Для этой оценки нет необходимости ездить в Бирюлево....


  • Емельянов Иван это нравится

#10 Стрельников Сергей Анатольевич

Стрельников Сергей Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 149 сообщений

Отправлено 25 июля 2018 - 11:01

Гостиница в 21 номер на участке ИЖС - по документам это частный дом с 21 комнатами. А в голове владельца  - это гостиница. И занимается он коммерческой деятельностью незаконно. До поры до времени это ему удавалось. И на красный свет светофора можно улицу переходить... до поры до времени... 


  • Емельянов Иван, Oleg Vereshchaka и Козыров Олег это нравится

#11 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 25 июля 2018 - 11:20

 

 

Будьте ближе к реальности. 1) 5 миллионов чистой прибыли с этого объекта? Если это правда - надо рядом таких с десяток построить  2) можно и не глядя - особняк на Рижском шоссе в ближайшем Подмосковье может стоить 50 миллионов рублей, квартира 3-х комнатная в Бирюлево-Восточное (тоже Москва) не может стоить дороже 5-и миллионов рублей. Для этой оценки нет необходимости ездить в Бирюлево....

 

Математика несложная. Я взял цифры не с потолка. Зашел на сайт отеля и на Букинг. Отель работает (по данным Букинга) с 2011 года. Это приличный срок для наработки базы. Имеет рейтинг 8,7 баллов.  Хороший рейтинг. Я определил среднюю стоимость номеров по номерному фонду и по сезонам, затем  вывел примерный годовой оборот и, не поверите, от этой суммы   оставил всего 30%! Т.е. заполняемость по итогам года 30%. Реально? Уверен, что да. И у меня получились такие цифры. Владелец при продаже может это подтвердить или опровергнуть.   Если у Вас с загрузкой не получается, это не означает, что такая же картина у других )) Про законность бизнеса тоже знает только владелец. И те, кто покупает за такие деньги наверняка обратят на это внимание. Про цену объекта  можно спорить до бесконечности. Но это дело владельца какую стоимость заявлять. Когда надо продать быстро, цены очень хорошо корректируются. Если нужды нет, то и продажа неспешная



#12 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 25 июля 2018 - 11:25

Касаемо запрашиваемых цен за метр - там все так же как и в Геленджике. Все продается но ничего не покупается)))

В том-то и дело ))) Перефразируя известное выражение "Кризис ходит по Европе - кризис капитализма" ))))



#13 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 25 июля 2018 - 12:03

Смотря с какой стороны посмотреть. Безусловно, коммуникации и тп стоят очень дорого. Но это "у нас"...ибо здесь сидит минимум 50% коррупционной составляющей. Цена (на мой взгляд) очень высока. За похожие деньги можно купить более интересный объект где-нить в Испании, на побережье...и без риска что бизнес прикроют придравшись к "земле"

Я, кстати, согласен с тем, что цена завышена. Она везде у нас завышена. Уже даже в Крыму местные барыги задумались ибо "#непродаёцца". Я имел в виду то, что цену устанавливает продавец и дальше уже его проблемы с каким успехом это реализуется. 



#14 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 38 сообщений

Отправлено 27 июля 2018 - 09:51

Гостиница в 21 номер на участке ИЖС - по документам это частный дом с 21 комнатами. А в голове владельца  - это гостиница. И занимается он коммерческой деятельностью незаконно. До поры до времени это ему удавалось. И на красный свет светофора можно улицу переходить... до поры до времени... 

http://prohotel.ru/f...stn/#entry39941 подробно про риски ИЖС в Гелене



#15 Стрельников Сергей Анатольевич

Стрельников Сергей Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 149 сообщений

Отправлено 27 июля 2018 - 13:13

 

 

 Если у Вас с загрузкой не получается, это не означает, что такая же картина у других )

 

 

Я не совсем заметил тот поворот, за которым мы уже стали обсуждать. мою скромную персону ... До этого обсуждалась завышенная стоимость не совсем законного строения, и вдруг переходим на личности. Вы меня лично знаете, чтобы обсуждать мои взлеты и падения?!



#16 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 27 июля 2018 - 21:09

 

 

 

 Если у Вас с загрузкой не получается, это не означает, что такая же картина у других )

 

 

Я не совсем заметил тот поворот, за которым мы уже стали обсуждать. мою скромную персону ... До этого обсуждалась завышенная стоимость не совсем законного строения, и вдруг переходим на личности. Вы меня лично знаете, чтобы обсуждать мои взлеты и падения?!

 

 Где Вы тут "личности" обнаружили?  Я уже когда-то говорил про то, что не надо так остро на слова реагировать.  Если я перейду на личности, форум от стыда покраснеет.  А пока я веду диалог и дискуссию, нравится Вам это или нет. Не хотите слышать ответы в свой адрес - не вступайте в дебаты. Вы же не стесняетесь ерничая обсуждать цену объекта, хотя не знаете владельца лично. Чего тогда на зеркало пенять? Вот и все


Сообщение отредактировал Андрей Крымский: 27 июля 2018 - 21:14

  • Oleg Vereshchaka это нравится

#17 lag

lag

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 9 сообщений

Отправлено 30 июля 2018 - 17:27

Автор поста пишет: "Земельный участок и строения находятся в  собственности   физического лица,  ИЖС" и считает это как положительный момент. на самом деле это крайне отрицательный. Никогда не сможете перевести из статуса ИЖС - а значит, не имеете право заниматься предпринимательской деятельностью

 

9 соток и 750 кв.м. за 46 миллионов?! Срок окупаемости 731 год - недорого

Хочу возразить. Бизнес законный. Код ОКВЭД 55.2Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

К объектам предоставления услуг по временному размещению и проживанию относятся здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и др. (абз. 40ст. 346.27 НК РФ)
.



#18 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 318 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 30 июля 2018 - 20:52

 

Хочу возразить. Бизнес законный. Код ОКВЭД 55.2Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания.

К объектам предоставления услуг по временному размещению и проживанию относятся здания, строения, сооружения (их части), имеющие помещения для временного размещения и проживания (жилые дома, коттеджи, частные дома, постройки на приусадебных участках, здания и строения (комплексы конструктивно обособленных (объединенных) зданий и строений, расположенных на одном земельном участке), используемые под гостиницы, кемпинги, общежития и др. (абз. 40ст. 346.27 НК РФ)
.

 

Уважаемый автор, если возможно, скажите, насколько точны мои расчеты по обороту гостиницы.  Я думаю,  это интересно не только мне, но и потенциальным покупателям. Ваше объявление вызвало на форуме небольшую волну дискуссии, и Ваш ответ может либо подтвердить, либо опровергнуть мои предположения. 



#19 lag

lag

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 9 сообщений

Отправлено 31 июля 2018 - 07:02

Полностью подтверждаю ваши предположения. Ваши расчёты соответствуют действительности. Продаваемый отель работает с 2002 г. Поэтому имеется некоторая статистика. Среднегодовая загрузка 30-35%. Чистая прибыль около 5 млн руб. в год. Что касается завышенной стоимости отеля. Средняя цена земли в прибрежной зоне Кабардинки 1,2-1,5 млн руб. за сотку. Средняя стоимость жилья 40-60 тыс. руб. за квадратный метр. Проведя простые расчёты  убеждаемся, что цена адекватная.



#20 Oleg Vereshchaka

Oleg Vereshchaka

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 506 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Харьков

Отправлено 31 июля 2018 - 09:58

Автору - респект за выдержку и тактичность!
Приведенной здесь информации мало для того чтобы сделать окончательные выводы.
Картина видится такой:
Данный лот для людей (семьи) имеющих желание сбежать из большого, грязного города, жить и работать в свое удовольствие у моря.
Для достижения приведенных показателей по прибылности необходимо работать самостоятельно (семьей, своими силами), не привлекая дополнительного наемного труда (горничных, бухгалтера, разнорабочего...). Либо привлекая по минимуму и лишь в сезон.
Исходя из среднегодовой стоимости номера (взятого на сайте) и уровня приведенного здесь дохода, рентабельность по выручке выходит на уровне 50%. Это многовато, имхо. Но подтвердить это или опровергнуть возможно имея на руках бухгалтеские данные.
Серой стороной есть возраст объекта. 16 лет - срок не малый.
Ежели риски "по ИЖС" останутся не реализованными, то можно рассчитывать на 3-4 тыс.евро очищенных от налогов ежемесячно.
  • Иванова Алина Ивановна это нравится

#21 Иванова Алина Ивановна

Иванова Алина Ивановна

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 15 сообщений

Отправлено 20 августа 2018 - 22:10

Цена слишком высока.






Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых пользователей