Перейти к содержимому



Фотография

Гостевой дом на территории для ИЖС в жилом (частном) доме

право гостевой дом суд

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 27

#1 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 10 мая 2018 - 12:39

Приветствую. В городах побережья Краснодарского края сейчас повально Администрации через Суд запрещает физическим и юридическим лицам эксплуатацию объектов капитального строительства (жилых домов) , расположенных на земельных участках под ИЖС в качестве гостиницы либо гостевого дома. После решения Суда отрезают подачу электроэнергии (несмотря на постоянно проживающих там людей-собственников). Ни одна апелляция не была удовлетворена. 

Прошу консультации по вопросу: можно ли как ИП (дом жилой, в частной собственности, на земле под ИЖС, сдан как жилой 10 лет назад) вести деятельность по сдаче в аренду комнат? Налоги по упрощенке, в кодах ОКВЭДы по сдаче в аренду (не по предоставлению гостиничных услуг). В доме есть постоянно проживающие (нужно - зарегестрированы/прописаны будут) люди. 

Собственник одного из таких закрытых по суду домов написал письмо в МинЭкономРазвития. И Получил ответ.

Прикладываю пару постановлений судов в Геленджике и Анапе, Запрос и ответ из МинЭка (и МинЭк не запрещает).

 

Проблема: никто не против перевести землю и строения в коммерческое использование, но есть непреодолимые (конструктивные) особенности, которые невозможно устранить, например ширина лестничных пролетов или наличие собственной парковки на расстоянии более 10 метров от здания или количество номеров более 15ти и т.д.

То есть Дома построены и сданы давно как ИЖС (при этом спроектированы под сдачу внаем отдельных комнат по типу гостевых домов или гостиниц), перевод без перестроения (легче снести) невозможен, в них проживают собственники (как положено и соответствует ответу МинЭка). Собственники готовы выполнить выполнимые требования и платить налоги как положено. А вынуждены прекратить деятельность и оплату налогов, а кто-то - и проживание (без электричества это невозможно)

Прикрепленные файлы


  • Брусник Анастасия Андреевна это нравится

#2 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 10 мая 2018 - 13:48

То есть Дома построены и сданы давно как ИЖС ....

Из приведенных вами решений суда следует, что как раз нарушены строительные нормы в части требования к ИЖС.

#3 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 10 мая 2018 - 13:52

Да, я нагуглил решения, в данном случае дом был не сдан. По факту я разговаривал с собственником, у которого дом сдан в эксплуатацию официально как жилой дом. Это никак не повлияло на решение суда. Более того, еще и арест накладывали (такой случай, правда, единичный). То есть дома, сданные как жилые администрации Геленджика , Анапы требуют переводить в коммерцию



#4 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 04 июня 2018 - 11:22

Обновляю тему, ибо решения этой проблемы пока не нашел.

Теоретически: даже при готовности перевести из ИЖС в коммерцию землю и строение возникает вопрос: как перевести уже построенный и используемый объект (введен в эксплуатацию как ИЖМ 9 лет назад). И во что (в гостиницу или гостевой дом)? Нужна перепланировка/новый проект/реконструкция объекта?



#5 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 05 июня 2018 - 09:27

возникает вопрос: как перевести уже построенный и используемый объект

В первую очередь меняется целевое назначение земельного участка.

#6 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 05 июня 2018 - 10:55

 

возникает вопрос: как перевести уже построенный и используемый объект

В первую очередь меняется целевое назначение земельного участка.

 

Это самое простое. Вопрос по строению. Каким образом перевести из ИЖС в гостиницу или гостевой дом.



#7 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 05 июня 2018 - 15:56

Каким образом перевести из ИЖС в гостиницу или гостевой дом.

Строение переводится не в гостиницу, а из жилого фонда в нежилой.

#8 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 270 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 05 июня 2018 - 18:54

Я не понимаю, а что мешает сдавать в аренду как собственное жилье? Этого еще никто не отменял

Так и называется по патенту "Сдача в аренду жилых помещений".



#9 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 05 июня 2018 - 23:01

Я не понимаю, а что мешает сдавать в аренду как собственное жилье? Этого еще никто не отменял
Так и называется по патенту "Сдача в аренду жилых помещений".

Насколько я понял из первого поста, проблема не в сдаче жилья, а в том, что строения совершенно не соответствуют нормам ИЖС.

#10 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 270 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 06 июня 2018 - 09:31

 

Я не понимаю, а что мешает сдавать в аренду как собственное жилье? Этого еще никто не отменял
Так и называется по патенту "Сдача в аренду жилых помещений".

Насколько я понял из первого поста, проблема не в сдаче жилья, а в том, что строения совершенно не соответствуют нормам ИЖС.

 

А я понял немного другое ))) Автор пишет: "Дома построены и сданы давно как ИЖС (при этом спроектированы под сдачу внаем отдельных комнат по типу гостевых домов или гостиниц)" .  А в качестве примера он предоставил какие-то документы (решения судов), опять же с его слов: " я нагуглил решения, в данном случае дом был не сдан. По факту я разговаривал с собственником, у которого дом сдан в эксплуатацию официально как жилой дом. Это никак не повлияло на решение суда" .  т.е. он решения абстрактные какие-то привел в качестве примера. Я думаю, либо там вообще что-то незаконное построено, о чем автор умалчивает (скорее всего), либо  как я написал выше препонов для сдачи жилья (как жилых помещений) нет


Сообщение отредактировал Андрей Крымский: 06 июня 2018 - 09:31


#11 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 10:26

 

 

Я не понимаю, а что мешает сдавать в аренду как собственное жилье? Этого еще никто не отменял
Так и называется по патенту "Сдача в аренду жилых помещений".

Насколько я понял из первого поста, проблема не в сдаче жилья, а в том, что строения совершенно не соответствуют нормам ИЖС.

 

А я понял немного другое ))) Автор пишет: "Дома построены и сданы давно как ИЖС (при этом спроектированы под сдачу внаем отдельных комнат по типу гостевых домов или гостиниц)" .  А в качестве примера он предоставил какие-то документы (решения судов), опять же с его слов: " я нагуглил решения, в данном случае дом был не сдан. По факту я разговаривал с собственником, у которого дом сдан в эксплуатацию официально как жилой дом. Это никак не повлияло на решение суда" .  т.е. он решения абстрактные какие-то привел в качестве примера. Я думаю, либо там вообще что-то незаконное построено, о чем автор умалчивает (скорее всего), либо  как я написал выше препонов для сдачи жилья (как жилых помещений)

Приветствую! Поясню:

1. 99% всех "минигостиниц" и "гостевых домов" на побережье Краснодарского края предоставляют услуги по размещению (или по сдаче в аренду комнат) и по факту являются ИЖС. Вы можете это легко проверить по приложению "Kadasrt RU" в вашем смартфоне.

2. Это законно построенные (в большинстве своем) и сданные дома. 

3. Да, по закону  (в приложенном письме МИНЭКа) п 2 ст 288 ГК РФ, ч 2 ст 30 ЖК РФ собственники жилых помещений могут распоряжаться своим имуществом (в т ч предоставлять в аренду).

4. НО! Администрация города подает в суд и суд признает что "В случае эксплуатации жилого помещения в коммерческих целях должен быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое или изменение целевого назначения данного помещения (здания) с соблюдением процедуры публичных слушаний органом местного самоуправления." и "Запретить ___эксплуатацию строения: жилой дом площадью  кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в качестве гостиницы (гостевого дома) по адресу: город-___________, до изменения вида разрешенного использования жилого дома с существующего на другой, предусмотренный правилами землепользования и застройки муниципального образования город-"

Т.е. плевать они (администрация и суд) хотели на упомянутые статьи 

5. Вопрос: перевести землю - ОК. Перевод здания из ИЖС в ?? во что и как? Здание цоколь,1-2йэт и мансарда.  Т.е. я готов изменять назначение, но как изменить с ИЖС в Гостевой дом или гостиницу, если здание построено и эксплуатируется? Или нужно делать новые проект и экспертизу проекта и перестраивать?



#12 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 270 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 06 июня 2018 - 10:34

 

1. 99% всех "минигостиниц" и "гостевых домов" на побережье Краснодарского края предоставляют услуги по размещению (или по сдаче в аренду комнат) и по факту являются ИЖС. Вы можете это легко проверить по приложению "Kadasrt RU" в вашем смартфоне.

2. Это законно построенные (в большинстве своем) и сданные дома. 

3. Да, по закону  (в приложенном письме МИНЭКа) п 2 ст 288 ГК РФ, ч 2 ст 30 ЖК РФ собственники жилых помещений могут распоряжаться своим имуществом (в т ч предоставлять в аренду).

4. НО! Администрация города подает в суд и суд признает что "В случае эксплуатации жилого помещения в коммерческих целях должен быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое или изменение целевого назначения данного помещения (здания) с соблюдением процедуры публичных слушаний органом местного самоуправления." и "Запретить ___эксплуатацию строения: жилой дом площадью  кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № в качестве гостиницы (гостевого дома) по адресу: город-___________, до изменения вида разрешенного использования жилого дома с существующего на другой, предусмотренный правилами землепользования и застройки муниципального образования город-"

Т.е. плевать они (администрация и суд) хотели на упомянутые статьи 

5. Вопрос: перевести землю - ОК. Перевод здания из ИЖС в ?? во что и как? Здание цоколь,1-2йэт и мансарда.  Т.е. я готов изменять назначение, но как изменить с ИЖС в Гостевой дом или гостиницу, если здание построено и эксплуатируется? Или нужно делать новые проект и экспертизу проекта и перестраивать?

 

 

 

 


А на каком основании и руководствуясь каким Законом РФ администрация  выдвигает такие требования, о которых Вы в п.4 написали? Позвоните и напишите  на прямую линию с президентом. Задайте этот вопрос. обрисуйте свою ситуацию (я без юмора сейчас говорю). если у Вас все по Закону РФ, то никто не имеет право (на местах) эти Законы менять! Завтра прямая линия с В.В,Путиным

Свои вопросы президенту или  предложения можно оставить несколькими способами:
- По бесплатному телефону Единого центра обработки сообщений, если звонки будут исходить из России, то номер будет такой — 8-800-200-40-40, а если человек находится за границей, то он может воспользоваться другим номером – 7-499-550-40-40 или – 7-495-539-40-40.
- можно отослать СМС или ММС по номеру 04040, но только с телефонов российской федерации.
- Так же можно воспользоваться сайтом (moskva-putinu.ru) или же через официальное мобильное приложение «Москва – Путину».

Сообщение отредактировал Андрей Крымский: 06 июня 2018 - 10:42

  • Козыров Олег это нравится

#13 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 10:35

Добавлю: Ни администрацию ни суд не интересует, что налоги собственниками платятся по патенту или упрощёнке. Интересует только увеличение поступления налогов как коммерческих земель и объектов.



#14 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 10:54

1. 99% всех "минигостиниц" и "гостевых домов" на побережье Краснодарского края предоставляют услуги по размещению (или по сдаче в аренду комнат) и по факту являются ИЖС.

Давайте все-таки различать - "построены на земле под ИЖС" и "являются ИЖС".
Если вы на земле под ИЖС построили многоквартирный дом в 9 этажей - это не ИЖС, и администрация вполне законно потребует это снести или узаконить.

#15 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 10:56

Перевод здания из ИЖС в ?? во что и как? Здание цоколь,1-2йэт и мансарда.  Т.е. я готов изменять назначение, но как изменить с ИЖС в Гостевой дом или гостиницу, если здание построено и эксплуатируется?

Квартиры в многоквартирных домах как-то переводят из жилья в нежилье.. И здесь есть свои процедуры. Вам к юристам.
Опять же - здания бывают жилые и нежилые. Конкретное назначение здания определяется назначением земли.

#16 Андрей Крымский

Андрей Крымский

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 270 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Севастополь

Отправлено 06 июня 2018 - 11:25

 

 
Давайте все-таки различать - "построены на земле под ИЖС" и "являются ИЖС".
Если вы на земле под ИЖС построили многоквартирный дом в 9 этажей - это не ИЖС, и администрация вполне законно потребует это снести или узаконить.

 

Верно! Именно так!



#17 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 11:46

 

1. 99% всех "минигостиниц" и "гостевых домов" на побережье Краснодарского края предоставляют услуги по размещению (или по сдаче в аренду комнат) и по факту являются ИЖС.

Давайте все-таки различать - "построены на земле под ИЖС" и "являются ИЖС".
Если вы на земле под ИЖС построили многоквартирный дом в 9 этажей - это не ИЖС, и администрация вполне законно потребует это снести или узаконить.

 

Я же конкретно написал, земля "для индивидуальной жилой застройки", "жилой дом" (цоколь, 1,2й и мансарда) 800 кв м. В доме постоянно проживает семья. Комнаты сдаются в аренду (индивидуальный предприниматель сдает собственное имущество в аренду, ОКВЭДы по сдаче в аренду)



#18 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 12:36

Я же конкретно написал, земля "для индивидуальной жилой застройки", "жилой дом" (цоколь, 1,2й и мансарда) 800 кв м. В доме постоянно проживает семья. Комнаты сдаются в аренду (индивидуальный предприниматель сдает собственное имущество в аренду, ОКВЭДы по сдаче в аренду)

Это не лично к вам относилось, а к тем 99% минигостиниц)
Да и ваш дом, если он, например, разгорожен на отдельные зоны с отдельными входами - это уже нарушение требований к ИЖС.

#19 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 14:40

И, кстати,

(цоколь, 1,2й и мансарда)

Уже можно придраться, что у вас 4 этажа, а в ИЖС должно быть не более трех!

#20 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 14:45

И, кстати,

(цоколь, 1,2й и мансарда)

Уже можно придраться, что у вас 4 этажа, а в ИЖС должно быть не более трех!

Да, да, по-разному трактуют как цоколи так и мансарды. Но вопрос я задал по существу: как перевести из Жилого дома в Гостевой или гостиницу? 



#21 Oleg Vereshchaka

Oleg Vereshchaka

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 1 476 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Харьков

Отправлено 06 июня 2018 - 14:51

Ответ нужно искать не здесь...совсем не здесь))

#22 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:03

Но вопрос я задал по существу: как перевести из Жилого дома в Гостевой или гостиницу?

Еще раз - итогом этого процесса должно стать "Вид здания - нежилое", а не гостевой дом или гостиница. У вас этим вопросом занимается, предполагаю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края



#23 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:05

Ответ нужно искать не здесь...совсем не здесь))

Да я везде ищу. И юристы в Геленджике (которые уже занимаются по закрытым судом домам) и в Краснодаре. Здесь задал вопрос, т.к. геленджикские юристы говорят:"Не спрашивайте у нас логики администрации и суда"((( Задал вопрос здесь ибо название форума "Юридическая поддкржка". Надюха умирает последней...



#24 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:10

 

Но вопрос я задал по существу: как перевести из Жилого дома в Гостевой или гостиницу?

Еще раз - итогом этого процесса должно стать "Вид здания - нежилое", а не гостевой дом или гостиница. У вас этим вопросом занимается, предполагаю, Департамент имущественных отношений Краснодарского края

 

Пока из ответов всех первое конкретное (про итог - нежилое). А дальше? Чтобы продолжить осуществлять услуги по сдаче в аренду или гостиничные услуги? Про ссылку, даже конкретнее, занимается http://gelendzhik.or...ELEMENT_ID=1839 , но не хочется "палиться". Первыми закрыли по суду кого бы вы думали? По списку всех, кто два года назад прошел сертификации (помните 2-3 года назад всех зазывали пройти?)! Т.е. все кто засветился первыми и закрыли. 



#25 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:27

А дальше? Чтобы продолжить осуществлять услуги по сдаче в аренду или гостиничные услуги?

Дальше у вас на руках участок под размещение гостиницы и нежилое здание на нем. Уведомляете Роспотребнадзор о начале деятельности гостиницы, получаете звезды и начинаете работать более-менее законно) Пожарные, санитарные и прочие нормы тоже надо соблюдать, но это уже отдельная история..

#26 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:47

 

А дальше? Чтобы продолжить осуществлять услуги по сдаче в аренду или гостиничные услуги?

Дальше у вас на руках участок под размещение гостиницы и нежилое здание на нем. Уведомляете Роспотребнадзор о начале деятельности гостиницы, получаете звезды и начинаете работать более-менее законно) Пожарные, санитарные и прочие нормы тоже надо соблюдать, но это уже отдельная история..

 

для гостиницы нужно делать экспертизу проекта. (хрен с ним, что долго и дорого, 800тыс-1млн),но как имеющийся дом перепроектировать то? Проблема - я не знаю/не видел/не слышал ни одного такого превращения из жилого дома. Все рассуждают гипотетически, но никто не смог физически. Вот и ищу, вдруг кто знает кого кто прошел этот путь из ИЖС в Гостевой дом или гостиницу



#27 Ilya Basalyga

Ilya Basalyga

    Старожил Клуба Отельеров

  • Отельеры
  • 958 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:51

для гостиницы нужно делать экспертизу проекта.

Откуда такая информация?

#28 Козыров Олег

Козыров Олег

    Активный участник

  • Отельеры
  • 37 сообщений

Отправлено 06 июня 2018 - 15:56

 

для гостиницы нужно делать экспертизу проекта.

Откуда такая информация?

 

из администрации (архитектуры). если больше 2х этажей - экспертиза







Темы с аналогичным тегами право, гостевой дом, суд

Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых пользователей