[Волвенкова Юлия Андреевна]

Давайте обсудим данную статью

http://prohotel.ru/article-216525/0/

Кто-нибудь сталкивался с такими сделками? Ваш опыт, мнение?

 

 

В последнее время всё чаще и чаще встречаются объявления о том, что можно купить готовый бизнес. Подобные объявления натолкнули на мысль исследовать данный вопрос. Чаще всего Готовый бизнес в гостиничной сфере – это не что иное, как взятие в аренду готовой гостиницы и последующее управление данной гостиницей с выплатой установленной аренды.

Для того, чтобы понять сам процесс, необходимо разобраться кто что продает и кто что покупает.

[Oleg Vereshchaka]

Немного не согласен с данной выдержкой из статьи :"Готовый бизнес в гостиничной сфере – это не что иное, как взятие в аренду готовой гостиницы и последующее управление данной гостиницей с выплатой установленной аренды".

Не так редки варианты продаж "под корень", когда имеется акт собственности на землю и акт(ы) ввода в эксплуатацию. В данной ситуации уплачивается только земельный налог (он, к стати, может иметь очень большой "разбег" в городе и за городом).

Насчёт "не стыковок", на которые обращает внимание автор, - видятся такие варианты:

 

1. Покупка формата "лишь бы деньги вложить". Свойственно для крупных холдингов, собственники которых стремятся к максимальной капитализации перед последующей продажей активов (но это больше в "до кризисные" времена встречалось). Сюда бы отнёс и покупки формата "игрушка", когда заранее ясно, что бизнес будет дотационным и служит для имиджа.

 

2. Перекупы и любители "халявы" (извиняюсь за сленг ). Здесь, завышенные либо заниженные показатели значения не имеют. Объект покупается с целью быстрого заработка, либо по очень низкой цене, что позволит быстро его окупить (даже не будучи профессионалом).

 

3. Покупка ради идеи. Когда будущий собственник знает "что с этим делать".

В данном случае, "раздутая" цена не принимается за "базу" для последующей сделки, т.к. реальные цифры будущих расходов на содержание будут понятны после первого (подробного) осмотра. Кроме того, характерные сделки не происходят быстро. Будущий собственник заранее "присматривается" к интересующему его объекту и к моменту переговоров о цене, более-менее представляет сильные и слабые стороны объекта и его рыночную стоимость.

Также, существует масса способов, с высокой долей точности, выяснить реальное положение дел.

Как один из принимавших непосредственное участие в подготовке немаленького гостиничного объекта к продаже, могу сказать что п.№ 3 - наиболее интересный, с точки зрения "процесса".

 

ПС. В данной связи очень интересный вопрос налогообложения таких сделок, потому как цифры здесь, также, могут иметь огромный разбег. Но - это уже совсем другая история (с)

[Дроздова Анна Вячеславовна]

Что касается именно ППА, то для меня это всегда казалось сомнительной сделкой, потому что по сути что, кроме права аренды помещения у собственника (который кстати в любой момент может и передумать) и имущества (если говорить про хостел, то это несколько кроватей и пара стиральных машинок) покупает будущий "владелец бизнеса"?  Наработанную клиентскую базу? Чтож, грамотный менеджер-продажник за месяц организует хорошую рабочую базу контрактов с партнерами. Качественный сайт с грамотным продвижением приведет хороший процент индивидуальных гостей, продуманная система лояльности сделает их постоянными. И не факт, что при покупке "готового бизнеса", Вы получаете результат планомерной и качественной работы персонала...

К тому же, цифры доходности, которую показывают собственники перед продажей, как правило, всегда завышена минимум в 1,5 раза!!!

При этом мы понимаем, что долгое время существующий и работающий отель сам найдет своего потребителя и будет заселятся так или иначе, но вот стоит ли это тех денег, которые заявляют при продаже - БОЛЬШОЙ ВОПРОС!

[Волвенкова Юлия Андреевна]

Немного не согласен с данной выдержкой из статьи :"Готовый бизнес в гостиничной сфере – это не что иное, как взятие в аренду готовой гостиницы и последующее управление данной гостиницей с выплатой установленной аренды".

Не так редки варианты продаж "под корень", когда имеется акт собственности на землю и акт(ы) ввода в эксплуатацию. В данной ситуации уплачивается только земельный налог (он, к стати, может иметь очень большой "разбег" в городе и за городом).

Насчёт "не стыковок", на которые обращает внимание автор, - видятся такие варианты:

 

1. Покупка формата "лишь бы деньги вложить". Свойственно для крупных холдингов, собственники которых стремятся к максимальной капитализации перед последующей продажей активов (но это больше в "до кризисные" времена встречалось). Сюда бы отнёс и покупки формата "игрушка", когда заранее ясно, что бизнес будет дотационным и служит для имиджа.

 

2. Перекупы и любители "халявы" (извиняюсь за сленг ). Здесь, завышенные либо заниженные показатели значения не имеют. Объект покупается с целью быстрого заработка, либо по очень низкой цене, что позволит быстро его окупить (даже не будучи профессионалом).

 

3. Покупка ради идеи. Когда будущий собственник знает "что с этим делать".

В данном случае, "раздутая" цена не принимается за "базу" для последующей сделки, т.к. реальные цифры будущих расходов на содержание будут понятны после первого (подробного) осмотра. Кроме того, характерные сделки не происходят быстро. Будущий собственник заранее "присматривается" к интересующему его объекту и к моменту переговоров о цене, более-менее представляет сильные и слабые стороны объекта и его рыночную стоимость.

Также, существует масса способов, с высокой долей точности, выяснить реальное положение дел.

Как один из принимавших непосредственное участие в подготовке немаленького гостиничного объекта к продаже, могу сказать что п.№ 3 - наиболее интересный, с точки зрения "процесса".

 

ПС. В данной связи очень интересный вопрос налогообложения таких сделок, потому как цифры здесь, также, могут иметь огромный разбег. Но - это уже совсем другая история (с)

Вариант "под корень" - это не продажа готового бизнеса через брокера, это обычная сделка купли-продажи, если участвует недвижимость. В статье описано именно аренда или переуступка права аренды.

[Oleg Vereshchaka]

Упсс.. не дочитал что это ППА

[Константин Собенин]

Продажа прав аренды (ППА) это вполне легитимный способ передачи бизнес процесса другому лицу.

Есть однако еще и бизнес реальность.

Оговоримся, мы будем рассматривать Юридические лица  и под продажей ППА будем понимать смену учредителей в юр. лице обладающим такими правами (риски о чистоте здесь не рассматриваем) или перезаключение собственником договора аренды с другим арендатором. 

1. Подавляющая масса сделок по ППА происходила и происходит в отношении государственной недвижимости. Счастливый арендатор заключил договор аренды (не простая процедура), например, на подвал регулярно платит аренду являясь добросовестным арендатором. Далее арендатор пересдает в субаренду это помещение третьему лицу. Все зарабатывают деньги государство получает аренду от арендатора. Арендатор в свою очередь накидывает свою прибыль сверху и получает  деньги от Субарендатора. При этом продаются права Субарендатора в качестве аренды. (кафе, маленькие магазины, офисные помещения). Если вам по вашему бизнес плану необходима аренда, то это ваш случай.

ППсА в данном случае пытается продать Субарндатор, закладывая в цену свою прибыль будущих периодов. Т.е. покупатель будет платить субаренду, а еще уже заплатил премию предыдущему субарендатору. При этом права Субарендатора не надежны. Арендатор может передумать, повысить платежи, нельзя исключать сговор с целью получить деньги с покупателя ППсА и создание в последствии невыносимых условий. Поэтому елсли    

Продать ППА непосредственно от государства получиться только путем смены собственников в юр. лице.   

 

2. Если у Арендатора есть право выкупа помещения у государства, то цена прав Арендатора  будет приравниваться к рыночной стоимости помещения или во всяком случае ориентироваться на нее. Важно учитывать при этом соотношение поступления денежных средств от субарендаторов и платежей за выкуп помещения. Конечно, таким способом не получится выкупить помещение за "чужие" деньги, но в результате может получиться дешевле. Продавец ППА будет закладывать эту разницу между рыночной стоимостью и стоимостью выкупа в стоимость продажи ППА. В этом случае сделка  более надежна, но надо внимательно смотреть за состоянием юр. лица (баланс, долги, задолженность по аренде), тоже есть возможность жульничества на основании скрытых долгов.

 

3.  Все вышенаписанное действует и для частного собственника недвижимости за той разницей, что для государства существует законодательный порядок и можно не без успеха судиться. С частным собственником у нас в стране судиться тяжело.   

 

Особенностью гостиничного бизнеса является большой размер операционных затрат (персонал, стирка, продукты,  химия), наличие договоров с агентствами, рабочий сайт. Продавец ППА гостиницы получает деньги и уходит, а вот покупатель должен хорошо понимать, что он покупает?  Есть ли у покупателя собственная рабочая команда и четкое представление о работе гостиницы, потому что работать и зарабатывать надо больше чем предыдущий арендатор. 

[Эдуард Демидов]

По моему мнению все проще, чем об этом пишется.
1 Хороший "плодоносящий бизнес" ни здесь ни за рубежем продавться не будет, на это должна быть веская причина

2 В большинстве своем, продажа ППА и бизнеса это процесс требующий вмешательства специалистов, для проверки такового на возможность его окупаемости и ликвидности в целом

3 Возьмем в пример рестораны и кафе, в год их открывается 200 штук в городе и закрывается 198, арифметика проста, два рабочих, остальные не сложились или не смогли, так вот те кто закрывается, обычно перед закрытием, могут продать ППА, чтобы так сказать, вернуть вложенное

 

Поэтому еще раз и еще раз - БЕРИТЕ СПЕЦИАЛИСТОВ И ПРОВЕРЯЙТЕ, чтобы не попасть в те 198 через год закрывающихся проекта

[Диана Доброва]

Я уже три месяца пытаюсь найти помещение в Москве под миниотель, но владельцы квартир и коммерческих помещений как будто сговорились - никто не хочет видеть у себя в арендаторах миниотель, подозревая его во всех смертных грехах. Пришлось прийти к мысли о покупке уже работающего миниотеля. Так вот, присмотрев для покупки один периферийный миниотель, я обошла множество подобных ему, но расположенных в разных районах города под видом туриста или притворяясь, что я ищу работу администратора. Вот таким нехитрым образом я собирала информацию, и пришла к выводу, что владельцы бизнеса действительно меня не обманули, потому что все подобные миниотели города имели примерно одну и ту же сумму месячной прибыли. Я даже пошла дальше - я приезжала в миниотель по вечерам и просила показать администратора жильцов, и так я делала несколько раз. Кроме того, я следила за бронированием номеров на их сайте. В отеле была вывешена видеокамера, и можно посмотреть записи. Так что не надо приглашать никаких специалистов, не доверяйте никому, сами проверяйте заполняемость в течение нескольких недель, по-другому у вас всё равно не получится проверить. По бухгалтерским бумагам вам тоже вряд ли удастся что-нибудь понять. Если в разговоре с продавцами бизнеса вы попроситесь ежедневно сидеть в миниотеле в течение недели для проверки выручки, думаю, что вам сразу скажут реальную сумму дохода.

[Волвенкова Юлия Андреевна]

Извините, стесняюсь спросить Вам, человеку , который приходит устраиваться на администратора показывали цифры доходности???? Вы могли, приезжая под видом туриста, присматривать бронирования в этом отеле???? Еще глупее звучит фраза: приезжала в отель по вечерам и просила показать жильцов. Во-первых, администратору запрещено показывать и рассказывать о гостях посторонним лицам, а во-вторых, вы сидели жильцов, а по каким ценам они живут Вы видели? И сколько ори живут???
Очень странная методика. Намного проще, на мой взгляд , познакомиться с владельцем похожего отеля и задать ему вопросы, на которые он Вам ответит из опыта.
Просто хочу обозначить, реальные цифры на стойке у администратора не хранятся!!!!!!!!! Более того, если даже отель заработал столько, сколько расходов у него проходит, по Вашему методу Вы должны узнать у жильцов )))) бывает что заработаешь, то и потратишь. Вот только был пример: купил человек хостел за 1,5 млн рублей- подвал ( что в принципе нелегально!!!!), оборудование и оснащение тоже в аренде, а не у него в собственности. С электрикой проблемы, с горячей водой тоже. Никаких договоров реальных на продажи не стало сразу после продажи. Вернее они были, но толку от них никакого-0 бронирований. Вот сейчас сидит и за голову хватается. На носу классификация, перевод в нежилой, а тут никак!!!!!! Сами думайте!

[Дроздова Анна Вячеславовна]

Простите, конечно, но похоже на бред сумасшедшего! Покажите мне отель в котором администраторы показывают жильцов по вечерам - это что зоопарк??? И что Вам дал просмотр видеозаписей? Причем здесь бронирования на сайте? Если все будут так подходить к покупке готового бизнеса, то мне интересно чем это закончиться! И потом, ну посмотрели что на момент покупки в отеле есть люди, приобрели бизнес, а дальше? По мне, так лучше потратиться немного на грамотную оценку и найти хороший объект, чем выложить милионы за псевдобизнес и потом вкладывать и вкладывать на развитие, если это вообще даст результат!

[Oleg Vereshchaka]

Это все "особенности" постсоветского пространства. Прибыль "прячется" (реальная прибыль) + перманентная нестабильность не позволяют сделать объективную оценку объекта. Особенно аудитору не знакомому с "местным" рынком. Нет прозрачного механизма проверки. Скажем, покупая авто в Америке можно проследить всю его историю. Законодательная база такова, что по другому нельзя.
На мой взгляд, основные критерии оценки в "наших" реалиях таковы:
1. Место.
2. Правоустанавливающие документы.
3. Состояние основных фондов.
4. Енергоемкость (стоимость содержания).
В итоге. Если с вышеуказанными пунктами все "ок" - можно торговать от 10 до 20%. За каждый "не соответсвующий" пункт, минус 25%. Как-то так...

[Константин Собенин]

  Все правда, что сказано. Можно конечно и по головам считать, сидеть придется примерно год. Для гостиниц свойственна сезонность и можно сделать неверный вывод по короткому периоду наблюдений, а вдруг основные гости это командировочные с ближайших предприятий и загрузка будет зависеть от экономической активности тогда как?! Поэтому оценивать бизнес надо самому, исходя из собственных намерений и оценок. В принципе, малый бизнес это " кот в мешке". Со стороны не узнать как обстоят дела, да и продавец бизнеса тоже не всегда может адекватно понимать ситуацию. Важно обратить внимание на причины продажи и юридическую надежность продаваемых прав. Работать дальше придется покупателю, причем, сразу с отрицательным бюджетом.

  Продавец в любом случае будет в прибыли, если отель приносил деньги, то продавец получит сразу прибыль за некоторое время вперед, если отель не приносил прибыли, то продавец будет счастлив получить каких-нибудь денег и убежать.

 

Место, основные фонды и энергодостаточность оценить можно достаточно объективно, несмотря на рассказы продавца.  

С юридическими  документами сложнее, здесь даже налоговая инспекция не всегда разберется. Наверно, будет правильно изначально предполагать, что вас хотят развести на денюшки и по мере изучения документов опровергать или подтверждать эту догадку.

Плюс 10, минус 30% процентов хороши когда есть уверенность, что предмет продажи не гнилой и затраты на приобретение бизнеса смогут быть компенсированы в реальный срок. "Реальную сумму дохода" покупатель будет создавать сам. Если отель приносит хорошие деньги, то выгодней нанять управляющего и не продавать.

 

 В любом случае покупка бизнеса это не банковский депозит и это только потенциальная возможность в будущем заработать, которую вы сами для себя оцениваете.

 

P.S.     Девушки выше какие-то агрессивные!?

[Волвенкова Юлия Андреевна]

Да нет, мы не агрессивные, просто сообщение пользователя ввело в ступор. Так как сама очень тесно связана вот с такими сделками.

 

  Все правда, что сказано. Можно конечно и по головам считать, сидеть придется примерно год. Для гостиниц свойственна сезонность и можно сделать неверный вывод по короткому периоду наблюдений, а вдруг основные гости это командировочные с ближайших предприятий и загрузка будет зависеть от экономической активности тогда как?! Поэтому оценивать бизнес надо самому, исходя из собственных намерений и оценок. В принципе, малый бизнес это " кот в мешке". Со стороны не узнать как обстоят дела, да и продавец бизнеса тоже не всегда может адекватно понимать ситуацию. Важно обратить внимание на причины продажи и юридическую надежность продаваемых прав. Работать дальше придется покупателю, причем, сразу с отрицательным бюджетом.

  Продавец в любом случае будет в прибыли, если отель приносил деньги, то продавец получит сразу прибыль за некоторое время вперед, если отель не приносил прибыли, то продавец будет счастлив получить каких-нибудь денег и убежать.

 

Место, основные фонды и энергодостаточность оценить можно достаточно объективно, несмотря на рассказы продавца.  

С юридическими  документами сложнее, здесь даже налоговая инспекция не всегда разберется. Наверно, будет правильно изначально предполагать, что вас хотят развести на денюшки и по мере изучения документов опровергать или подтверждать эту догадку.

Плюс 10, минус 30% процентов хороши когда есть уверенность, что предмет продажи не гнилой и затраты на приобретение бизнеса смогут быть компенсированы в реальный срок. "Реальную сумму дохода" покупатель будет создавать сам. Если отель приносит хорошие деньги, то выгодней нанять управляющего и не продавать.

 

 В любом случае покупка бизнеса это не банковский депозит и это только потенциальная возможность в будущем заработать, которую вы сами для себя оцениваете.

 

P.S.     Девушки выше какие-то агрессивные!?