Перейти к содержимому



Фотография
- - - - -

Как зарегистрировать квартиру гостиницу


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
В теме одно сообщение

#1 Рамазанов Рустэм

Рамазанов Рустэм

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 2 сообщений

Отправлено 08 Январь 2009 - 20:42

Я зарегистрировался на сайте чтобы узнать как зарегестрировать квартиру гостиницу. Как ООО зарегестрировать. как перед налоговой отчитываться. по какой форме договора заключать договор аренды. Проинформируйте пожалуста.

#2 Капустин Илья Алексеевич

Капустин Илья Алексеевич

    Хранитель форума

  • PRO Отельеры
  • 895 сообщений
  • Пол:Мужчина
  • Город:Санкт-Петербург

Отправлено 11 Январь 2009 - 11:54

Я зарегистрировался на сайте чтобы узнать как зарегестрировать квартиру гостиницу. Как ООО зарегестрировать. как перед налоговой отчитываться. по какой форме договора заключать договор аренды. Проинформируйте пожалуста.


Можете заниматься сдачей квартиры в наем как частное лицо или как ИП. Пример договора здесь: http://prohotel.ru/f...mp;showfile=162

Остальное можете прочитать ниже:


Открытие организацией мини-отеля на базе жилого помещения, сдаваемого в аренду

Как правило, мини-отель создается на базе жилого помещения. Это может быть жилое помещение, уже находящееся у организации на либо реализуемое жилье кем-либо.

Кроме того, мини-отель может создаваться на базе нескольких квартир, одна из которых уже числится на балансе организации, а другие приобретаются вновь.

Жилое помещение (квартиру) необходимо перевести в нежилой фонд

Для начала рассмотрим порядок создания мини-отеля из жилого помещения, сдаваемого в аренду.
Покупка квартиры для сдачи в аренду

Если квартира приобреталась организацией для сдачи в аренду, то первое, что необходимо сделать, заключить договор купли-продажи недвижимости.

Договор в обязательном порядке должен быть зарегистрирован. За регистрацию уплачивается государственная пошлина, которая для юридических лиц составляет 7500 руб.

Затем составляется акт передачи квартиры, который подписывается обеими сторонами.

Затем оформляется право собственности на квартиру, за что опять необходимо уплатить государственную пошлину в размере 7500 руб.

Регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности можно совместить.

Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.1998 №34н) в бухгалтерском учете квартира, предназначенная для сдачи в аренду, признается объектом основных средств, если одновременно выполняются четыре условия:
если жилое помещение приобретено с целью его предоставления за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
жилое помещение предназначено для использования в течение длительного времени - срока продолжительностью свыше 12 месяцев;
организация не планирует в дальнейшем осуществить перепродажу квартиры;
объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Однако при этом в соответствии с п. 3 ПБУ 6/01 затраты на приобретение материальных объектов длительного пользования, пока не оформлены акты приемки-передачи основных средств и иные документы (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях), относятся к незавершенным капитальным вложениям.

В то же время, согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 №91н, объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, можно принять к бухгалтерскому учету в качестве основных средств.

Поступление основных средств оформляется документами по приемке-передаче, формы которых утверждены Постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 №7:
акт о приеме-передаче объекта ОС (кроме зданий, сооружений) (форма №ОС-1);
акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма №ОС-1а);
акт о приеме-передаче групп объектов ОС (кроме зданий, сооружений) (форма №ОС-1б).

В соответствии с Решением ВАС РФ от 17.10.2007 №8464/07 факт отсутствия государственной регистрации права собственности в связи с тем, что налогоплательщик не реализовал свое право на своевременное оформление недвижимого имущества в свою собственность, не является основанием для освобождения налогоплательщика от обязанности учета и налогообложения спорного имущества в порядке, установленном налоговым законодательством и законодательством о бухгалтерском учете.

Суммы налога на имущество, начисленные по недвижимому имуществу, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРН, можно признать в составе расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль (Письмо Минфина России от 02.11.2007 №03-03-06/1/768).

В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией в аренду с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.

Жилое помещение отражается по дебету счета 03 в корреспонденции со счетом 08 "Вложения во внеоборотные активы" по первоначальной стоимости исходя из фактически произведенных затрат на его приобретение. Фактические затраты по приобретению актива (в том числе государственная пошлина) формируют его первоначальную стоимость до момента принятия его к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств.

Порядок начисления амортизации

Амортизация по объектам жилищного фонда, учтенным в составе доходных вложений в материальные ценности, начисляется в общеустановленном порядке (п. 17 ПБУ 6/01, п. 51 Методических указаний) и учитывается на счете 02 "Амортизация основных средств" обособленно (Инструкция по применению Плана счетов).

Имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации, признается амортизируемым.

К такому имуществу, в частности, относятся объекты основных средств - часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией, первоначальной стоимостью более 20000 руб.

Таким образом, обязательным условием для признания имущества объектом основных средств является подтверждение использования имущества в производстве и реализации товаров (выполнении работ, оказании услуг) или для управления организацией (Письмо Минфина России от 11.10.2005 №03-03-04/1/275).

В то же время в отношении основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, п. 8 статьи 258 Налогового кодекса (НК) предусмотрено иное. Они включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.

Таким подтверждением является расписка, выданная заявителю в связи с получением документов на государственную регистрацию прав. В расписке указываются перечень представленных документов, дата и время их принятия.

Таким образом, по квартире, подлежащей сдаче в аренду с целью получения дохода, амортизацию в налоговом учете можно начислять после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на нее. В случае отсутствия документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию, а также госрегистрации как таковой организация не вправе начислять амортизацию по такому основному средству (Письмо Минфина России от 25.06.2007 №03-03-06/1/391).

Затраты, связанные с уплатой государственной пошлины за регистрацию договора купли-продажи недвижимости и перехода права собственности, которые в бухгалтерском учете могут формировать первоначальную стоимость объекта основных средств, в налоговом учете они подлежат включению в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 1 п. 1 статьи 264 НК (Письма Минфина России от 07.11.2007 №03-03-06/4/145).


Открытие организацией мини-отеля на базе жилого помещения, сдаваемого в аренду: перевод в нежилой фонд

Как правило, мини-отель создается на базе жилого помещения. Это может быть жилое помещение, уже находящееся у организации на либо реализуемое жилье кем-либо.

Кроме того, мини-отель может создаваться на базе нескольких квартир, одна из которых уже числится на балансе организации, а другие приобретаются вновь.

Жилое помещение (квартиру) необходимо перевести в нежилой фонд

Покупка квартиры для сдачи в аренду и особенности начисления амортизации рассмотрены в статье "Открытие организацией мини-отеля на базе жилого помещения, сдаваемого в аренду". В настоящей статье рассмотрим порядок перевода квартиры в нежилой фонд для целей создания мини-отеля.

Перевод в нежилой фонд

Квартира уже входит в состав основных средств организации – числится на счете 03 "Вложения во внеоборотные активы".

При создании мини-отеля при переводе жилого помещения в нежилое производится его перепланировка и (или) переустройство.

Согласно п. 14 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утверждено Приказом Минфина России от 29.07.1998 №34н) стоимость основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, не изменяется, за исключением случаев, когда производится достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, частичная ликвидация и переоценка объектов основных средств.

При этом обязательным признаком реконструкции является улучшение (повышение) первоначально принятых нормативных показателей функционирования объекта основных средств (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.).

В результате реконструкции должна поменяться сущность объекта. Именно это и происходит при переводе жилого помещения в нежилое с проведением необходимой перепланировки (переустройства).

Соответственно, после реконструкции меняется начисляемая ежемесячная сумма амортизации. Она определяется исходя из остаточной стоимости объекта основных средств, увеличенной на затраты по реконструкции, и оставшегося срока полезного использования.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) вносятся изменения, не влекущие за собой прекращения или перехода права, поскольку в результате реконструкции помещения внешние границы объекта недвижимого имущества не меняются, а изменение назначения объекта не существенно.

Согласно пп. 21 п. 1 статьи 333.33 Налогового кодекса (НК) организация должна оплатить госпошлину в размере 300 руб.

Налог на прибыль

Согласно п. 2 статьи 257 НК первоначальная стоимость основного средства изменяется в том числе при осуществлении реконструкции.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции.

Создание мини-отеля из жилого помещения подходит под это определение.

После проведения реконструкции налогоплательщик вправе в случае необходимости увеличить срок полезного использования объекта основных средств, но только в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство (п. 1 статьи 258 НК).

Если результатом реконструкции не является увеличение срока полезного использования, налогоплательщик при исчислении амортизации учитывается оставшийся срок полезного использования, то есть сохраняется применяемый в соответствии с п. п. 4 и 5 статьи 259 НК для расчета амортизации срок полезного использования, определенный при вводе в эксплуатацию (Письмо Минфина от 06.02.2007 №03-03-06/4/10).

Таким образом, организация решает самостоятельно, будет ли пересмотрен срок полезного использования объекта основных средств, по которому была проведена реконструкция.

Аналогичного мнения придерживается и Минфин в Письме от 10.10.2005 №03-03-04/1/264, в котором указано, что налогоплательщик, производящий модернизацию основного средства, после ввода его в эксплуатацию, увеличив первоначальную стоимость модернизированного основного средства, вправе срок его полезного использования оставить неизменным. При этом норма амортизации, установленная при введении в эксплуатацию этого основного средства, не пересчитывается.

Такую позицию поддерживают и налоговые органы. Согласно Письму ФНС России от 14.03.2005 №02-1-07/23 после проведения реконструкции для расчета ежемесячной суммы амортизации необходимо использовать правила, установленные статьей 259 НК, поскольку применение иных показателей действующим налоговым законодательством РФ не предусмотрено. Сумма амортизации определяется исходя из новой первоначальной стоимости объекта и срока его эксплуатации и начисляется до месяца, следующего за месяцем, когда произойдет полное списание стоимости объекта, либо до выбытия объекта из состава амортизируемого имущества по любым основаниям.


Открытие организацией мини-отеля: примеры бухгалтерского учета

Как правило, мини-отель создается на базе жилого помещения. Это может быть жилое помещение, уже находящееся у организации на либо реализуемое жилье кем-либо.

Кроме того, мини-отель может создаваться на базе нескольких квартир, одна из которых уже числится на балансе организации, а другие приобретаются вновь.

Жилое помещение (квартиру) необходимо перевести в нежилой фонд.

Рассмотрим примеры бухгалтерского учета создания мини-отеля.
Пример 1.

ООО "Люкс" заключило договор купли-продажи квартиры на первом этаже жилого дома с физическим лицом. Жилое помещение предназначено для сдачи в аренду физическим лицам. Предоставление жилых помещений в аренду - один из основных видов деятельности организации. Общество находится на общей системе налогообложения.

За регистрацию договора была уплачена госпошлина в размере 7500 руб.
Затем был подписан акт передачи жилого помещения.

После этого обществом уплачена госпошлина за регистрацию перехода права собственности в размере 7500 руб. и представлен необходимый пакет документов.

Затраты, связанные с приобретением квартиры (без госпошлины), составили 5 300 000 руб. Срок полезного использования помещения, установленный приказом руководителя ООО "Мир", составляет 420 мес. Амортизация начисляется линейным методом и в бухгалтерском, и в налоговом учете.

В бухгалтерском учете организации будут составлены следующие проводки.
1. Уплачена госпошлина за регистрацию договора купли-продажи недвижимости:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" – К 51 "Расчетные счета":
7 500 руб.
2. Затраты на уплату госпошлины включены в состав вложений во внеоборотные активы:
Д 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
7 500 руб.
3. Затраты на приобретение квартиры отражены в составе вложений во внеоборотные активы:
Д 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами":
5 300 000 руб.
4. Приобретенная квартира отражена в составе доходных вложений в материальные ценности:
Д 03 "Доходные вложения в материальные ценности" – К 08 "Вложения во внеоборотные активы":
5 300 000 + 7 500 = 5 307 500 руб.
5. Уплачена госпошлина за регистрацию перехода права собственности на жилое помещение:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" – К 51 "Расчетные счета":
7 500 руб.
6. Расходы по уплате госпошлины отражены в составе расходов на производство:
Д 20 "Основное производство" – К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
7 500 руб.
7. Начисление амортизации по приобретенной квартире (ежемесячно):
Д 20 "Основное производство" – К 02 "Амортизация основных средств":
5 307 500 руб. ÷ 420мес. = 12637 руб./мес.


В бухгалтерском учете амортизация начисляется со следующего месяца после отражения квартиры в составе доходных вложений в материальные ценности.

Первоначальная стоимость квартиры в бухгалтерском учете составляет 5307500 руб., в налоговом учете – 5300000 руб.

В бухгалтерском учете организации необходимо отразить следующие проводки.
1. Отражено отложенное налоговое обязательство:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 77 "Отложенные налоговые обязательства":
7 500 × 24% = 1 800 руб.
2. Отражен отложенный налоговый актив:
Д 09 "Отложенные налоговые активы" – К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
5 300 000 руб. ÷ 420 мес. × 24% = 3 029 руб.
3. Списано отложенное налоговое обязательство:
Д 77 "Отложенные налоговые обязательства" – К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
3 029 руб. ÷ 420 мес. = 7 руб.

Отложенный налоговый актив будет списан в последнем месяце начисления амортизации в налоговом учете проводкой:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" - К 09 "Отложенные налоговые активы":
3 029 руб.

Пример 2.
Дополним пример 1.

ООО "Люкс" решило приобретенную квартиру перевести в нежилой фонд с перепланировкой под мини-отель.

Общество представило в орган местного самоуправления необходимые документы. Было получено уведомление о переводе помещения в нежилой фонд - основание для проведения работ по перепланировке квартиры.

Расходы, связанные с переводом, составили 300000 руб. Договор аренды квартиры был расторгнут.

Перепланировка помещения осуществлена силами сторонней организации, стоимость работ (включая материалы) – 1 416 000 руб., в том числе НДС - 216000 руб.

Госпошлина в размере 300 руб. за внесение изменений в ЕГРП уплачена.

В результате реконструкции срок полезного использования помещения не изменился.

В бухгалтерском учете необходимо отразить следующие проводки.
1. Затраты, с вязанные с переводом жилого помещения в нежилое, отнесены на вложения во внеоборотные активы:
Д 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", 71 "Расчеты с подотчетными лицами", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами":
300 000 руб.
2. Квартира включена в состав основных средств:
Д 01 "Основные средства" – К 03 "Доходные вложения в материальные ценности":
5 307 500 руб.
3. Расходы по планировке помещения:
Д 08 "Вложения во внеоборотные активы" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
1 200 000 руб.
4. Отражен НДС:
Д 19 "НДС по приобретенным ценностям" – К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками":
216 000 руб.
5. Зачет НДС:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" – К 19 "НДС по приобретенным ценностям":
216 000 руб.
6. Затраты на перевод жилого помещения в нежилое и на перепланировку квартиры включены в первоначальную стоимость объекта основных средств:
Д 01 "Основные средства" – К 08 "Вложения во внеоборотные активы":
300 000 + 1 200 000 = 1 500 000 руб.
7. Уплачена госпошлина за внесение изменений в ЕГРП:
Д 68 "Расчеты по налогам и сборам" – К 51 "Расчетные счета":
300 руб.
8. Расходы на уплату госпошлины отнесены на затраты на производство:
Д 20 "Основное производство" – К 68 "Расчеты по налогам и сборам":
300 руб.

Площадь балконов в гостинице учитывается при расчете ЕНВД

Ст. 346.27 НК РФ не предусмотрено исключение из общей площади номеров гостиницы площади балконов, площадь балконов, предназначенных для использования проживающими в номерах гостиницы, следует учитывать при исчислении единого налога на вмененный доход в составе общей площади помещений для временного размещения и проживания. В то же время площадь балконов, расположенных на первом этаже гостиницы, не используемых проживающими в связи с отсутствием на эти балконы входа, при исчислении единого налога на вмененный доход учитываться не должна.

Об этом Письмо Минфина РФ от 23.10.2008 N 03-11-04/3/472.

В соответствии с пп. 12 п. 2 ст. 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию и использующие в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

Согласно ст. 346.27 Кодекса под помещением для временного размещения и проживания понимается помещение, используемое для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения). Общая площадь помещений для временного размещения и проживания определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов на объекты предоставления услуг по временному размещению и проживанию (договоров купли- продажи, аренды (субаренды), технических паспортов, планов, схем, экспликаций и других документов).

При определении общей площади помещений для временного размещения и проживания объектов гостиничного типа (гостиниц, кемпингов, общежитий и других объектов) не учитывается площадь помещений общего пользования проживающих (холлов, коридоров, вестибюлей на этажах, межэтажных лестниц, общих санузлов, саун и душевых комнат, помещений ресторанов, баров, столовых и других помещений), а также площадь административно-хозяйственных помещений.

Источник: www.eut.su




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

0 пользователей, 0 гостей, 0 скрытых пользователей