•         


- - - - -

Мнение отельеров для технического задания архитектору гостиницы


#1 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

16 Февраль 2013 - 21:10

Уважаемые отельеры!

Как вы, конечно, знаете, в 2008 году РФ признала Абхазию и блокада закончилась. Значительная часть отельного фонда за 15 лет пришла в негодность. Однако природа и климат (не говоря уже о ностальгических воспоминаниях) убедили заняться восстановлением одного из отелей Гагры. В данный момент начата тех.экспертиза остова здания, после которого будет проектироваться обновлённый отель.
Хотелось бы послушать мнение профессионалов для того, чтобы составить правильное тех-задание архитектору и конструктору (количество и категории номеров, инфраструктура и всё остальное).
Исходники такие: огороженная территория на первой линии, 2,5 га на краю городка; пляж в 150 м от здания; эвкалиптово-магнолиево-лиственничная роща вокруг остова; 4 этажа 50 на 15 метров и смежное двух-этажное сооружение, бывшая столовая с кинозалом. Было около 90 смежных "номерков" по 15 квадратов. В городе имеется 1 отель на 50 мест 4* (с оговорками), несколько гостиниц 1-2-3* (многие давно не обновлялись), огромное предложение частного сектора (от мест под навесом во дворе до сдачи коттеджей в аренду, этих не так много).

По финансам предполагаем уровень 3*. Основной расчёт на среднесрочную перспективу увеличения потока отдыхающих летом (без преувеличения, ни Крым, ни Краснодарский край - не конкуренты в плане ландшафта и культурно-исторического наследия) и санаторных пациентов осенью (бальнеологический потенциал очень высок и имеет 80-летнюю историю).

Заранее благодарю!

#2 Просвирова Галина

Просвирова Галина

    Активный участник

  • Отельеры
  • 39

17 Февраль 2013 - 22:27

Я маленькая, толстая и рыжая- помогите купить платье! Вот так звучит Ваша просьба.Напишите в личку ,пришлите фото, и ответ будет

#3 sas2005_474

sas2005_474

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 306
  • Пол:Мужчина

18 Февраль 2013 - 07:52

Санатории, курорты в бывшем СССР - это одно. Сегодняшние аналогичные заведения - совершенно другое. В СССР финансирование шло за счет государства - строительство. Путевки отдыхающим (доходило до 90-100%) оплачивал профсоюз того, предприятия, от которого ехал отдыхающий. Конечно были и "дикари".

Сегодня собственник санатория вкладывает свои деньги и ожидает немедленной отдачи - по аналогии с тем бизнесом, где он эти деньги заработал. Но одно дело купить мешок с мукой за 100 долларов и продать его за 200 долларов и другое построить/реконструировать санаторий и вдохнуть в него жизнь (вывести хотя бы на самоокупаемость).

Вы можете вложить любые деньги в реконструкцию санатория и оказаться в ситуации - когда из 150 номеров у вас постоянно занято 3-4-5. В чем дело?

Объяснение очень простое - вы вышли на рынок, который не знаете. Кратко, вы построились, посчитали свои затраты и будущиие доходы и решили, что ваш номер в сутки (за ночь, считайте как угодно) должен стоить 6 000 рублей. А оказывается, загрузку вашему санаторию может дать только госконтракт (тендер страховой компании, пенсионного фонда и т.п.) - а у них цена заложена за сутки на уровне 1 200 рублей за проживание одного человека+ питание + медицинские услуги. 1200 рублей - реальная цена тендера на сегодняшний день. А по Подмосковью еще ниже - на уровне 900 рублей.

Предложение - составлять свои планы от реалий сегодняшнего рынка

#4 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

18 Февраль 2013 - 22:03

Благодарю за отклик!

Реалии сегодняшнего рынка таковы:
- единственный отель с претензией на 5* (клуб-отель Дельфин, рядом с Пицундой, макс.вместимостью около 100 человек) и ценой номера от 4000 рублей летом заполнен на 100%;
- в отеле Алекс (позиционирование как 4*, 50 метров от моря, на 0,5 га, окружен частным сектором) с ценами на 30-50% ниже, ситуация с загрузкой та же;
- несколько реконструированных 2-3* отелей загружены максимально и расширяют площади (строится несколько новых объектов от тех же собственников);
- за курортный сезон 2012 Абхазию посетило около 800 тысяч туристов (разумеется, на 75% - дикари с низким бюджетом);
- масса культурных и исторических достопримечательностей (намного колоритнее бендеровского "Провала") и атмосфера комфорта.

Ориентируемся не на "собесовскую" публику, мгновенной отдачи не ждём, кредитные средства не привлекаем.
Открыты для советов и замечаний :-)

#5 Просвирова Галина

Просвирова Галина

    Активный участник

  • Отельеры
  • 39

19 Февраль 2013 - 13:34

Спасибо за фото.Место очень красивое, но восстановление и доведение до желаемого уровня строений обойдется в достаточно огромную сумму.Не даром говорят, что лучше строить новое, чем реконструировать старое. Посчитайте свои расходы, определите, во что вам обойдется реновация 1 кв.метра .Это даст возможность приблизительно определить стоимость номера. А может быть лучше определить по этапам вводить в строй вашу гостиницу.И естественно, нужна целенаправленная, рассчитаная на вашего потенциального клиента, рекламная акция.Если согласны, давайте думать дальше.

#6 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

19 Февраль 2013 - 14:57

В-общем, всё правильно. но до рекламной компании ещё год минимум; реновировать или сносить - скажет тех-экспертиза.
пока отталкиваемся от имеющегося каркаса, который, надеюсь, подлежит реконструкции.
Отсюда и вопрос по соотношению номеров. Или стандартов не существует, надо исходить из состава отдыхающих?
но они в 2005 году одни, в 2010 другие, а в 2015 - третьи, и хочется правильно спрогнозировать.

А фото как лучше размещать? я через ссылки не обучен :-(

#7 Асеев Юрий Анатольевич

Асеев Юрий Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 645
  • Пол:Мужчина

22 Февраль 2013 - 17:23

100% заполнение летом это далеко не круглый год, а инфраструктуру содержать приходится круглый год.Хотя в Абхазии и зимой красиво! Если территория позволяет и позволит тех.экспертиза по старому зданию, то восстанавливайте старое номеров на 50-60, создавайте инфрастуктуру питания и развлечений, а потом по территории рабрасывайте коттеджи, бунгало, домики , да хоть шалашики по этапно в зависимости от спроса.
Главное изначально грамотное тех.задание именно с точки зрения ведение отельного бизнеса. Или вам его должен помагать сделать отельер или проектировщики должны быть с опытом проектирования именно отелей.

#8 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

22 Февраль 2013 - 19:20

Уважаемый URRI! к сожалению, не могу вставить фото (подсказал бы кто, как это сделать...) - на них видно, что территория практически вся под многолетними деревьями, вырубать которые под бунгало не поднимается рука. Поэтому вопрос "планировки" стоит особенно остро.

#9 Капцов Кирилл Александрович

Капцов Кирилл Александрович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 66

23 Февраль 2013 - 08:43

Надо идти от потребности вашего гостя. Что такое Гагры - маленький город на берегу Черного моря. Сколько готов платить ваш гость за ночь, 1000 - 1200 руб.? А вокруг ещё и частники с домиками внаем... Что ваш гость будет делать в вашем отеле? Спать. Остальное время он будет болтаться на пляже и карабкаться по горам. Значит у вас есть ценовая группа и потребность. Вот из нее и исходите. Маленькие номера с удобными кроватями и толстыми стенами. Незабудьте балконы, на которых гости будут сушить свои купальники и разноцветные полотенца (это учтите, ибо летом ваш отель со стороны будет выглядеть как разноцветный карнавал). Нужен бар и нормальный зал для завтраков.
По бальнеологии. А что там у вас есть? Ванны, грязи, радон, сероводород?
Кстати, посмотрите отели Болгарии и отзывы отдыхающих там.

#10 Асеев Юрий Анатольевич

Асеев Юрий Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 645
  • Пол:Мужчина

23 Февраль 2013 - 10:38

Уважаемый URRI! к сожалению, не могу вставить фото (подсказал бы кто, как это сделать...) - на них видно, что территория практически вся под многолетними деревьями, вырубать которые под бунгало не поднимается рука. Поэтому вопрос "планировки" стоит особенно остро.

Фото вставить..да через радикал ссылкой в тексте ))) Реликт вырубать конечно жалко. Содержать территорию тоже не дёшево ;) так что надо соотносить разумное с полезным. Значит надо делать обследование остова здания и уже решать какую он нагрузку выдержит. Может можно увеличить этажность, может можно что то пристроить, может что то всё таки вырубить , если позволит законодательство. Номера на 15 м.кв это конечно убого. И не соглашусь с предыдущим высказыванием , что только койка и толстые стены за 1000р нужны людям.

#11 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

23 Февраль 2013 - 22:29

Интересные идеи, спасибо, С..74!
Одна поправка - наша целевая группа это "уставшие от мегаполисов" семейные люди достатка среднего и чуть выше, которые могут себе позволить номера ВВ от 4000 и выше. Для них мы и хотим предоставить номера от 25 м2, прогулки по парку, своего рода уютный оазис спокойствия с собственным пляжем (насколько это позволяет законодательство).Очень бы хотелось водо-грязелечебницу на своей территории, но на это пока вряд ли хватит бюджета. Вероятно, первый сезон (осень-зима-весна), ориентированный именно на лечение, будем возить на "шатлах" в городскую бальнео-лечебницу, благо она рядом (менее 2 км) и не-летом людей очень мало. В перспективе - изыскивать место для мини-грязе-отделения.

По поводу реликтов - не только эстетика и концепция пострадает, если вырубить часть эвкалиптов (а это очень весомое наше преимущество), но и почва может начать заболачиваться. Один эвкалипт выкачивает около 100 литров воды в сутки, а именно лишняя влага делала эту местность "ссылкой" в 19 веке, до начала реформ и интенсивной мелиорации в 1900-х годах.
Как уже упоминал, 15-метровые номера планируем объединять, чтобы предлагать стандартные для состоятельной публики 25-30 м2 двухместные номера, с санузлом и ТВ, холодильником и кондиционером.












URRI, спасибо за советы!

#12 Асеев Юрий Анатольевич

Асеев Юрий Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 645
  • Пол:Мужчина

24 Февраль 2013 - 08:52

Gagra2014 место шикарное,жаль конечно , что запущенное.
Вот не знаю , что скажет экспертиза, но моё мнение сносить. Возможно обследовать фундамент, чуть укрепит его и на нём строить заново. Реконструкция обойдётся дороже, да и врядли здание советских времён подойдёт под реалии бизнеса сейчас.
И с чем ещё столкнуться придётся в будущем это линейный персонал, а вернее полное его отсутствие в ваших краях.

#13 Капцов Кирилл Александрович

Капцов Кирилл Александрович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 66

24 Февраль 2013 - 09:09

Насчет "хватит ли бюджета", это вы правы. Важно чтобы вы угадали с вашей целевой группой. Потому что сейчас вы думаете, что к вам поедут обеспеченные люди, для которых, разумеется, нужны номера побольше и обстановка потише, а в реальности может оказаться так, что дешевле и проще будет за те же деньги слетать в Варну или в Карловы Вары, где уже есть бальнеология, развитая городская инфраструктура и т.п. И тогда придется снижать цены, что бы обеспечить хоть какую-то загрузку. Мой совет, постарайтесь сделать отель относительно универсальным, пока вы ещё опытным путем не нащупали своего клиента...

#14 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

24 Февраль 2013 - 10:05

По поводу персонала - абсолютно "в точку", к сожалению. Рассчитываем на "импорт" из соседнего Сочи и Украины, с обучением на месте.
Фундамента как такового (в современном понимании), кажется, нет - экспертиза покажет. Учитывая сейсмику - на этом съэкономить не получится.
Относительно универсальности номерного фонда - возможно, низкий сезон (лечебный) будем заполнять публикой попроще. В любом случае, исходя из всех обстоятельств и рисков, ремонт будем делать качественный и аккуратный, но не дорогой, без изысков.
Кто может высказаться по поводу материалов интерьера? Где лучше закупать - в Китае, Дубаях или Турции? Интересует соотношение цена-качество. Таможенная очистка около 2%, логистика, очевидно, дешевле из Турции (паром из Трабзона идёт всего 4 часа). Есть ли серьезные нарекания к турецким материалам (если не покупать откровенный шрот)?
Хорошего дня всем!

#15 Асеев Юрий Анатольевич

Асеев Юрий Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 645
  • Пол:Мужчина

24 Февраль 2013 - 12:54

По поводу турецких материалов...всё щупать надо ))) есть и качественные , а есть и откровенное ...) То же самое и в Китае и в Дубаях.
По поводу поедут -не поедут, однозначно поедут ...НОСТАЛЬГИЯ !!! При всех катаниях за границу, сам каждый год приезжаю в Геленджик, ну нравится мне там. Гагра, Пицунда...да при нормальной инфроструктуре и сервисе поехал бы :)

#16 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

24 Февраль 2013 - 22:43

а что есть "нормально" в данной ситуации? какие составляющие инфрастуктуры входят в понятие необходимые (без которых ну совсем никак) для отеля 3*/3*+ (как обсуждаемый), а какие желательные?

#17 Просвирова Галина

Просвирова Галина

    Активный участник

  • Отельеры
  • 39

25 Февраль 2013 - 22:32

Гостиница осуществляет прием гостей, обеспечивает комфорт и гарантирует безопасность.Вот отсюда и формируется остов гостиницы как производства.Это отдел приема гостей, housekeeping, безопасность.Введите отдел маркетинга, продаж и рекламы, отдел обслуживания, который займется предоставлением дополнительных услуг и организацией мероприятий .Естественно, нужна бухгалтерия, отдел организации питания, инженерно-техническая служба.И , конечно, отдел безопасности.А потом смотрите сами .Только просчитайте, сколько персонала обслуживают гостей.

#18 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

26 Февраль 2013 - 21:06

Именно "предоставление доп.услуг" и интересует сейчас, для учёта необходимости этих услуг, и, соответственно, планирования для них помещений и ресурсов (вода, эл.энергия).
Парикмахерская, маникюрный кабинет, что-то подобное - насколько они нужны/важны/рентабельны?

#19 Григорьев Александр Васильевич

Григорьев Александр Васильевич

    Активный участник

  • Отельеры
  • 43

27 Февраль 2013 - 09:43

Именно "предоставление доп.услуг" и интересует сейчас, для учёта необходимости этих услуг, и, соответственно, планирования для них помещений и ресурсов (вода, эл.энергия).
Парикмахерская, маникюрный кабинет, что-то подобное - насколько они нужны/важны/рентабельны?

Добрый день! Во всём предыдушем обсуждении я не увидел вопросов и ответов о прачечной. Где Вы собираетесь стирать и гладить постельное бельё, полотенца, скатерти ресторана? Это очень энергоёмкое производство. А по доп.усугам (парикмахерская, маникюр и др.) - проведите разведку соседей, как они выходят из положения.

#20 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

27 Февраль 2013 - 15:07

Прачечную, вероятно, будем восстанавливать свою. А разве есть альтернатива?

Разведку по "салону красоты" особо не сделаешь - ровняться на единственный отель схожего уровня сложно, картинка получается однобокая. Насколько они вообще прибыльны и востребованы?

#21 Асеев Юрий Анатольевич

Асеев Юрий Анатольевич

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 645
  • Пол:Мужчина

27 Февраль 2013 - 17:44

а что есть "нормально" в данной ситуации? какие составляющие инфрастуктуры входят в понятие необходимые (без которых ну совсем никак) для отеля 3*/3*+ (как обсуждаемый), а какие желательные?

Нормально ))) Это уютные номера с хорошей шумоизоляцией укомплектованные всем необходимым, чистота, питание ( ресторан или кафе и бар ), а все эти салоны красоты, парикмахерские есть илинет на имеет особого значения, рентабильным это вряд ли будет.

#22 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

28 Февраль 2013 - 15:56

Вас понял, URRI!
Следовательно, вместо "салона красоты" лучше небольшую "ванну с целебной грязью" запланировать? В качестве осенне-зимнего "магнита" для тех, кому не охота за пределы огороженной территории выбираться.

А "сауна" в таком месте обязательна? Сам я не любитель таких "сервисов", хочется сделать спокойное место для респектабельного семейного отдыха.

#23 Наталья Болтакова

Наталья Болтакова

    Активный участник

  • Отельеры
  • 25

09 Март 2013 - 20:30

Живу в Краснодаре, В Абхазию ездим несколько раз за сезон,мои комменты:
1.Однозначно отель должен быть не выше 3 "звезд 2. Цены не выше 2500-3500 3. Сегмент гостей-твердый средний класс. 4.Инфраструктрура - сауна(только для проживающих!), бассейн, детская площадка, променадная,теннисный корт,кафе с небольшим танцполом,кинотеатр. Может быть СПА-хаммам,массаж,души Шарко,циркулярный. 5.Как ни была бы сильна ностальгия - Абхазия грязная страна и это начинается с таможни. Не ждите гостей класса выше среднего. 6. По номерному фонду - номера нужны и 15 кв.м и 25-30 кв.м. Причем и 1мест и 4мест для семьи. Причем немало дуплексов - 2 смежные комнаты с отдельными входами из коридора(для семьи и компаний). Заграницей в курортно-оздоровит.сегменте они очень популярны. У нас тоже будут-их просто нет. Апартаменты нужны(но не от слова "роскошь", а номер с кухней). 7. А насчет разноцветных полотенец- пример Египта(который кстати больше по сравнению подходит чем Болгария). Там балконы утоплены вглубь номера и все тряпки спрятаны. 8. Прачечная-думаю "мини",нужна, а то будете в Адлер возить!

#24 Игорь Zh

Игорь Zh

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 13

17 Март 2013 - 23:50

уважаемый kluichik62, по большинству пунктов Вы правы! Ремарки по пунктам:
1. планируем 3+ за счёт большой территории (2,7 га в черте города)-огороженного парка и фактически собственного пляжа;
2. цены на сезон 2013 у того же Алекса (4*) - от 3500 до 5200 за 1-комнатный стандарт и от 7500 до 9500 за двухкомнатный люкс. Высока вероятность, что с июня по сентябрь будет заполняемость выше 80%. Мы откроемся в 2014 году, цены будем выставлять с учётом сезона 2013 у коллег.
3. Так точно, с акцентом на семейный отдых.
4. Тенисный корт - вряд ли, кинотеатр - возможно (помещение с 6 метровыми потолками осталось по наследству).
5. Вы, возможно, не знаете, что для пересекающих границу на авто имеется новый пропускной пункт, и мини-бусы и автобусы идут вне очереди. Через пешеходный вести своих гостей - убить все положительные эмоции наповал. Хотим сделать отдых наших гостей фактически закрытым на своей территории, вплоть до настоятельных рекомендаций на экскурсии ездить только с избранными гидами_машинами. Охрана и видеонаблюдение по периметру - обязательны.
6. 15 метровые номера убираем сразу. стандарты - 30-метровые. на мансарде - 5-6 люксов с видом на море.
7-8 - без комментариев :-)
Спасибо за Ваше мнение!

#25 Шутова Снежана Васильевна

Шутова Снежана Васильевна

    Интересующийся

  • Новичок
  • 1

07 Май 2013 - 14:58

уважаемый kluichik62, по большинству пунктов Вы правы! Ремарки по пунктам:
1. планируем 3+ за счёт большой территории (2,7 га в черте города)-огороженного парка и фактически собственного пляжа;
2. цены на сезон 2013 у того же Алекса (4*) - от 3500 до 5200 за 1-комнатный стандарт и от 7500 до 9500 за двухкомнатный люкс. Высока вероятность, что с июня по сентябрь будет заполняемость выше 80%. Мы откроемся в 2014 году, цены будем выставлять с учётом сезона 2013 у коллег.
3. Так точно, с акцентом на семейный отдых.
4. Тенисный корт - вряд ли, кинотеатр - возможно (помещение с 6 метровыми потолками осталось по наследству).
5. Вы, возможно, не знаете, что для пересекающих границу на авто имеется новый пропускной пункт, и мини-бусы и автобусы идут вне очереди. Через пешеходный вести своих гостей - убить все положительные эмоции наповал. Хотим сделать отдых наших гостей фактически закрытым на своей территории, вплоть до настоятельных рекомендаций на экскурсии ездить только с избранными гидами_машинами. Охрана и видеонаблюдение по периметру - обязательны.
6. 15 метровые номера убираем сразу. стандарты - 30-метровые. на мансарде - 5-6 люксов с видом на море.
7-8 - без комментариев :-)
Спасибо за Ваше мнение!

Можно еще сэкономить на освещении. Поставив светодиодные светильники.:)Можно даже с подсветкой самого здания.красиво и эстетично.

#26 Веревкин Иван

Веревкин Иван

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 8

06 Июль 2013 - 18:59

По поводу поедут -не поедут, однозначно поедут ...НОСТАЛЬГИЯ !!! При всех катаниях за границу, сам каждый год приезжаю в Геленджик, ну нравится мне там. Гагра, Пицунда...да при нормальной инфроструктуре и сервисе поехал бы :)


Сразу видно человек из Советского Союза! :) Привык за всех отвечать и считает раз у него ностальгия, то за ней все поедут.

Gagra2014 напишите одним предложением, в чем Ваша "фишка", что приехав в Абхазию, я должен остановиться именно у вас.