Мнение отельеров для технического задания архитектору гостиницы
#1
16 Февраль 2013 - 21:10
Как вы, конечно, знаете, в 2008 году РФ признала Абхазию и блокада закончилась. Значительная часть отельного фонда за 15 лет пришла в негодность. Однако природа и климат (не говоря уже о ностальгических воспоминаниях) убедили заняться восстановлением одного из отелей Гагры. В данный момент начата тех.экспертиза остова здания, после которого будет проектироваться обновлённый отель.
Хотелось бы послушать мнение профессионалов для того, чтобы составить правильное тех-задание архитектору и конструктору (количество и категории номеров, инфраструктура и всё остальное).
Исходники такие: огороженная территория на первой линии, 2,5 га на краю городка; пляж в 150 м от здания; эвкалиптово-магнолиево-лиственничная роща вокруг остова; 4 этажа 50 на 15 метров и смежное двух-этажное сооружение, бывшая столовая с кинозалом. Было около 90 смежных "номерков" по 15 квадратов. В городе имеется 1 отель на 50 мест 4* (с оговорками), несколько гостиниц 1-2-3* (многие давно не обновлялись), огромное предложение частного сектора (от мест под навесом во дворе до сдачи коттеджей в аренду, этих не так много).
По финансам предполагаем уровень 3*. Основной расчёт на среднесрочную перспективу увеличения потока отдыхающих летом (без преувеличения, ни Крым, ни Краснодарский край - не конкуренты в плане ландшафта и культурно-исторического наследия) и санаторных пациентов осенью (бальнеологический потенциал очень высок и имеет 80-летнюю историю).
Заранее благодарю!
#2
17 Февраль 2013 - 22:27
#3
18 Февраль 2013 - 07:52
Сегодня собственник санатория вкладывает свои деньги и ожидает немедленной отдачи - по аналогии с тем бизнесом, где он эти деньги заработал. Но одно дело купить мешок с мукой за 100 долларов и продать его за 200 долларов и другое построить/реконструировать санаторий и вдохнуть в него жизнь (вывести хотя бы на самоокупаемость).
Вы можете вложить любые деньги в реконструкцию санатория и оказаться в ситуации - когда из 150 номеров у вас постоянно занято 3-4-5. В чем дело?
Объяснение очень простое - вы вышли на рынок, который не знаете. Кратко, вы построились, посчитали свои затраты и будущиие доходы и решили, что ваш номер в сутки (за ночь, считайте как угодно) должен стоить 6 000 рублей. А оказывается, загрузку вашему санаторию может дать только госконтракт (тендер страховой компании, пенсионного фонда и т.п.) - а у них цена заложена за сутки на уровне 1 200 рублей за проживание одного человека+ питание + медицинские услуги. 1200 рублей - реальная цена тендера на сегодняшний день. А по Подмосковью еще ниже - на уровне 900 рублей.
Предложение - составлять свои планы от реалий сегодняшнего рынка
#4
18 Февраль 2013 - 22:03
Реалии сегодняшнего рынка таковы:
- единственный отель с претензией на 5* (клуб-отель Дельфин, рядом с Пицундой, макс.вместимостью около 100 человек) и ценой номера от 4000 рублей летом заполнен на 100%;
- в отеле Алекс (позиционирование как 4*, 50 метров от моря, на 0,5 га, окружен частным сектором) с ценами на 30-50% ниже, ситуация с загрузкой та же;
- несколько реконструированных 2-3* отелей загружены максимально и расширяют площади (строится несколько новых объектов от тех же собственников);
- за курортный сезон 2012 Абхазию посетило около 800 тысяч туристов (разумеется, на 75% - дикари с низким бюджетом);
- масса культурных и исторических достопримечательностей (намного колоритнее бендеровского "Провала") и атмосфера комфорта.
Ориентируемся не на "собесовскую" публику, мгновенной отдачи не ждём, кредитные средства не привлекаем.
Открыты для советов и замечаний :-)
#5
19 Февраль 2013 - 13:34
#6
19 Февраль 2013 - 14:57
пока отталкиваемся от имеющегося каркаса, который, надеюсь, подлежит реконструкции.
Отсюда и вопрос по соотношению номеров. Или стандартов не существует, надо исходить из состава отдыхающих?
но они в 2005 году одни, в 2010 другие, а в 2015 - третьи, и хочется правильно спрогнозировать.
А фото как лучше размещать? я через ссылки не обучен :-(
#7
22 Февраль 2013 - 17:23
Главное изначально грамотное тех.задание именно с точки зрения ведение отельного бизнеса. Или вам его должен помагать сделать отельер или проектировщики должны быть с опытом проектирования именно отелей.
#8
22 Февраль 2013 - 19:20
#9
23 Февраль 2013 - 08:43
По бальнеологии. А что там у вас есть? Ванны, грязи, радон, сероводород?
Кстати, посмотрите отели Болгарии и отзывы отдыхающих там.
#10
23 Февраль 2013 - 10:38
Фото вставить..да через радикал ссылкой в тексте ))) Реликт вырубать конечно жалко. Содержать территорию тоже не дёшево так что надо соотносить разумное с полезным. Значит надо делать обследование остова здания и уже решать какую он нагрузку выдержит. Может можно увеличить этажность, может можно что то пристроить, может что то всё таки вырубить , если позволит законодательство. Номера на 15 м.кв это конечно убого. И не соглашусь с предыдущим высказыванием , что только койка и толстые стены за 1000р нужны людям.Уважаемый URRI! к сожалению, не могу вставить фото (подсказал бы кто, как это сделать...) - на них видно, что территория практически вся под многолетними деревьями, вырубать которые под бунгало не поднимается рука. Поэтому вопрос "планировки" стоит особенно остро.
#11
23 Февраль 2013 - 22:29
Одна поправка - наша целевая группа это "уставшие от мегаполисов" семейные люди достатка среднего и чуть выше, которые могут себе позволить номера ВВ от 4000 и выше. Для них мы и хотим предоставить номера от 25 м2, прогулки по парку, своего рода уютный оазис спокойствия с собственным пляжем (насколько это позволяет законодательство).Очень бы хотелось водо-грязелечебницу на своей территории, но на это пока вряд ли хватит бюджета. Вероятно, первый сезон (осень-зима-весна), ориентированный именно на лечение, будем возить на "шатлах" в городскую бальнео-лечебницу, благо она рядом (менее 2 км) и не-летом людей очень мало. В перспективе - изыскивать место для мини-грязе-отделения.
По поводу реликтов - не только эстетика и концепция пострадает, если вырубить часть эвкалиптов (а это очень весомое наше преимущество), но и почва может начать заболачиваться. Один эвкалипт выкачивает около 100 литров воды в сутки, а именно лишняя влага делала эту местность "ссылкой" в 19 веке, до начала реформ и интенсивной мелиорации в 1900-х годах.
Как уже упоминал, 15-метровые номера планируем объединять, чтобы предлагать стандартные для состоятельной публики 25-30 м2 двухместные номера, с санузлом и ТВ, холодильником и кондиционером.
URRI, спасибо за советы!
#12
24 Февраль 2013 - 08:52
Вот не знаю , что скажет экспертиза, но моё мнение сносить. Возможно обследовать фундамент, чуть укрепит его и на нём строить заново. Реконструкция обойдётся дороже, да и врядли здание советских времён подойдёт под реалии бизнеса сейчас.
И с чем ещё столкнуться придётся в будущем это линейный персонал, а вернее полное его отсутствие в ваших краях.
#13
24 Февраль 2013 - 09:09
#14
24 Февраль 2013 - 10:05
Фундамента как такового (в современном понимании), кажется, нет - экспертиза покажет. Учитывая сейсмику - на этом съэкономить не получится.
Относительно универсальности номерного фонда - возможно, низкий сезон (лечебный) будем заполнять публикой попроще. В любом случае, исходя из всех обстоятельств и рисков, ремонт будем делать качественный и аккуратный, но не дорогой, без изысков.
Кто может высказаться по поводу материалов интерьера? Где лучше закупать - в Китае, Дубаях или Турции? Интересует соотношение цена-качество. Таможенная очистка около 2%, логистика, очевидно, дешевле из Турции (паром из Трабзона идёт всего 4 часа). Есть ли серьезные нарекания к турецким материалам (если не покупать откровенный шрот)?
Хорошего дня всем!
#15
24 Февраль 2013 - 12:54
По поводу поедут -не поедут, однозначно поедут ...НОСТАЛЬГИЯ !!! При всех катаниях за границу, сам каждый год приезжаю в Геленджик, ну нравится мне там. Гагра, Пицунда...да при нормальной инфроструктуре и сервисе поехал бы
#16
24 Февраль 2013 - 22:43
#17
25 Февраль 2013 - 22:32
#18
26 Февраль 2013 - 21:06
Парикмахерская, маникюрный кабинет, что-то подобное - насколько они нужны/важны/рентабельны?
#19
27 Февраль 2013 - 09:43
Добрый день! Во всём предыдушем обсуждении я не увидел вопросов и ответов о прачечной. Где Вы собираетесь стирать и гладить постельное бельё, полотенца, скатерти ресторана? Это очень энергоёмкое производство. А по доп.усугам (парикмахерская, маникюр и др.) - проведите разведку соседей, как они выходят из положения.Именно "предоставление доп.услуг" и интересует сейчас, для учёта необходимости этих услуг, и, соответственно, планирования для них помещений и ресурсов (вода, эл.энергия).
Парикмахерская, маникюрный кабинет, что-то подобное - насколько они нужны/важны/рентабельны?
#20
27 Февраль 2013 - 15:07
Разведку по "салону красоты" особо не сделаешь - ровняться на единственный отель схожего уровня сложно, картинка получается однобокая. Насколько они вообще прибыльны и востребованы?
#21
27 Февраль 2013 - 17:44
Нормально ))) Это уютные номера с хорошей шумоизоляцией укомплектованные всем необходимым, чистота, питание ( ресторан или кафе и бар ), а все эти салоны красоты, парикмахерские есть илинет на имеет особого значения, рентабильным это вряд ли будет.а что есть "нормально" в данной ситуации? какие составляющие инфрастуктуры входят в понятие необходимые (без которых ну совсем никак) для отеля 3*/3*+ (как обсуждаемый), а какие желательные?
#22
28 Февраль 2013 - 15:56
Следовательно, вместо "салона красоты" лучше небольшую "ванну с целебной грязью" запланировать? В качестве осенне-зимнего "магнита" для тех, кому не охота за пределы огороженной территории выбираться.
А "сауна" в таком месте обязательна? Сам я не любитель таких "сервисов", хочется сделать спокойное место для респектабельного семейного отдыха.
#23
09 Март 2013 - 20:30
1.Однозначно отель должен быть не выше 3 "звезд 2. Цены не выше 2500-3500 3. Сегмент гостей-твердый средний класс. 4.Инфраструктрура - сауна(только для проживающих!), бассейн, детская площадка, променадная,теннисный корт,кафе с небольшим танцполом,кинотеатр. Может быть СПА-хаммам,массаж,души Шарко,циркулярный. 5.Как ни была бы сильна ностальгия - Абхазия грязная страна и это начинается с таможни. Не ждите гостей класса выше среднего. 6. По номерному фонду - номера нужны и 15 кв.м и 25-30 кв.м. Причем и 1мест и 4мест для семьи. Причем немало дуплексов - 2 смежные комнаты с отдельными входами из коридора(для семьи и компаний). Заграницей в курортно-оздоровит.сегменте они очень популярны. У нас тоже будут-их просто нет. Апартаменты нужны(но не от слова "роскошь", а номер с кухней). 7. А насчет разноцветных полотенец- пример Египта(который кстати больше по сравнению подходит чем Болгария). Там балконы утоплены вглубь номера и все тряпки спрятаны. 8. Прачечная-думаю "мини",нужна, а то будете в Адлер возить!
#24
17 Март 2013 - 23:50
1. планируем 3+ за счёт большой территории (2,7 га в черте города)-огороженного парка и фактически собственного пляжа;
2. цены на сезон 2013 у того же Алекса (4*) - от 3500 до 5200 за 1-комнатный стандарт и от 7500 до 9500 за двухкомнатный люкс. Высока вероятность, что с июня по сентябрь будет заполняемость выше 80%. Мы откроемся в 2014 году, цены будем выставлять с учётом сезона 2013 у коллег.
3. Так точно, с акцентом на семейный отдых.
4. Тенисный корт - вряд ли, кинотеатр - возможно (помещение с 6 метровыми потолками осталось по наследству).
5. Вы, возможно, не знаете, что для пересекающих границу на авто имеется новый пропускной пункт, и мини-бусы и автобусы идут вне очереди. Через пешеходный вести своих гостей - убить все положительные эмоции наповал. Хотим сделать отдых наших гостей фактически закрытым на своей территории, вплоть до настоятельных рекомендаций на экскурсии ездить только с избранными гидами_машинами. Охрана и видеонаблюдение по периметру - обязательны.
6. 15 метровые номера убираем сразу. стандарты - 30-метровые. на мансарде - 5-6 люксов с видом на море.
7-8 - без комментариев :-)
Спасибо за Ваше мнение!
#25
07 Май 2013 - 14:58
Можно еще сэкономить на освещении. Поставив светодиодные светильники.Можно даже с подсветкой самого здания.красиво и эстетично.уважаемый kluichik62, по большинству пунктов Вы правы! Ремарки по пунктам:
1. планируем 3+ за счёт большой территории (2,7 га в черте города)-огороженного парка и фактически собственного пляжа;
2. цены на сезон 2013 у того же Алекса (4*) - от 3500 до 5200 за 1-комнатный стандарт и от 7500 до 9500 за двухкомнатный люкс. Высока вероятность, что с июня по сентябрь будет заполняемость выше 80%. Мы откроемся в 2014 году, цены будем выставлять с учётом сезона 2013 у коллег.
3. Так точно, с акцентом на семейный отдых.
4. Тенисный корт - вряд ли, кинотеатр - возможно (помещение с 6 метровыми потолками осталось по наследству).
5. Вы, возможно, не знаете, что для пересекающих границу на авто имеется новый пропускной пункт, и мини-бусы и автобусы идут вне очереди. Через пешеходный вести своих гостей - убить все положительные эмоции наповал. Хотим сделать отдых наших гостей фактически закрытым на своей территории, вплоть до настоятельных рекомендаций на экскурсии ездить только с избранными гидами_машинами. Охрана и видеонаблюдение по периметру - обязательны.
6. 15 метровые номера убираем сразу. стандарты - 30-метровые. на мансарде - 5-6 люксов с видом на море.
7-8 - без комментариев :-)
Спасибо за Ваше мнение!
#26
06 Июль 2013 - 18:59
По поводу поедут -не поедут, однозначно поедут ...НОСТАЛЬГИЯ !!! При всех катаниях за границу, сам каждый год приезжаю в Геленджик, ну нравится мне там. Гагра, Пицунда...да при нормальной инфроструктуре и сервисе поехал бы
Сразу видно человек из Советского Союза! Привык за всех отвечать и считает раз у него ностальгия, то за ней все поедут.
Gagra2014 напишите одним предложением, в чем Ваша "фишка", что приехав в Абхазию, я должен остановиться именно у вас.