•         


- - - - -

Повышение доходности недвижимости


#1 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

23 Август 2012 - 11:28

Здравствуйте!
Фабула такова.Есть в Питере 2 квартиры в собственности, общ.площадь 90кв.м.В данный момент они тупо сдаются в долгосрочную аренду.Суммарно выходит 40т.р. в месяц. Стоимость их,примерно,8 млн.р.Возникла идея,а что если их продать,добавить еще пару лямчиков,взять квартиру на 1 этаже,в историческом центре и организовать там ....Вот только что??? Хостел,мини-отель,меблированные комнаты,посуточная аренда? Хотелось-бы доходность увеличить хотя-бы раза в два,т.е.80т.р./мес или на таких площадях это нереально? Интересно услышать мнение профессианалов,людей,кто успешен в этом бизнесе,стоит-ли овчинка выделки?Если есть предложения о партнерстве,франшизе и т.д., и т.п. обязательно рассмотрю.
Всем заранее благодарен.

#2 Дементьев Игорь Валентинович

Дементьев Игорь Валентинович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 73
  • Пол:Мужчина

07 Сентябрь 2012 - 22:22

Пока не вникли в этот бизнес, вряд ли стоит резкие непросчитанные движения делать, причем требующие больших затрат. Может, для начала, попробовать поднять доходность того чем располагаете -имеющихся квартир. Посдавайте их посуточно, с годик. А там видно будет. Вникните в бизнес, поймете потребности людей, проблемы бизнеса, на чем подняться можно. А далее решите, в каком направлении вам двигаться и в какой ценовой категории вам бы хотелось работать. Были бы площади, а что на них заряжать миниотель или хостел -это все каждый самостоятельно решает.
Только ведь этот бизнес большого личного внимания требует, на самотек как долгосрочную аренду не пустишь. Ежедневно придется трудиться. Заодно может и работников подберете.

#3 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

11 Сентябрь 2012 - 19:25

Пока не вникли в этот бизнес, вряд ли стоит резкие непросчитанные движения делать, причем требующие больших затрат. Может, для начала, попробовать поднять доходность того чем располагаете -имеющихся квартир. Посдавайте их посуточно, с годик. А там видно будет. Вникните в бизнес, поймете потребности людей, проблемы бизнеса, на чем подняться можно. А далее решите, в каком направлении вам двигаться и в какой ценовой категории вам бы хотелось работать. Были бы площади, а что на них заряжать миниотель или хостел -это все каждый самостоятельно решает.
Только ведь этот бизнес большого личного внимания требует, на самотек как долгосрочную аренду не пустишь. Ежедневно придется трудиться. Заодно может и работников подберете.

Да я тоже об этом подумывал,в смысле посуточной аренды,но,насколько я понимаю,она эффективна при средней заполняемости более 30%,а это реально вне золотого треугольника,в Питере,при прочих равных условиях?

#4 Дементьев Игорь Валентинович

Дементьев Игорь Валентинович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 73
  • Пол:Мужчина

13 Сентябрь 2012 - 11:47

Да я тоже об этом подумывал,в смысле посуточной аренды,но,насколько я понимаю,она эффективна при средней заполняемости более 30%,а это реально вне золотого треугольника,в Питере,при прочих равных условиях?

Хостелы и минители -для туристов. А квартиры посуточно -для командированных и местных парочек и компаний. Командированным нужно ближе к работе, местным поближе к дому или в центре, так что загрузка будет. Сдавая посуточно изучите спрос. Для начала можете даже просто подавать объявления в тех районах где ваши квартиры в течении месяца без реальной сдачи чтобы изучить спрос. Также узнать конкрентную среду, их цены, предложения. Узнаете где рекламироваться, в инете, газетах. Как обустроить квартиру, как это все оформлять -это все тоже требует внимания.

#5 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

20 Сентябрь 2012 - 19:59

местных парочек и компаний ???
а вопросы безопасности, в плане соседей, мебели и т.д.?

#6 Дементьев Игорь Валентинович

Дементьев Игорь Валентинович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 73
  • Пол:Мужчина

20 Сентябрь 2012 - 20:56

местных парочек и компаний ???
а вопросы безопасности, в плане соседей, мебели и т.д.?

В квартире посуточно сложней осуществлять контроль, но можно полностью отказаться от неблагонадежных клиентов -не заселять местные компаниии для встреч, посиделок, дней рождения и тп. Не заселять молодежь в возрасте 18-25 лет в количестве более двух. двух -это парень и девушка, а не два паря или две девушки, которые наверняка еще притянут других и устроят пъянку и помойку. Но в месте с этим нужно и уметь рекламироваться так и там, чтобы к вам обращались нужные вам клиенты. А то ведь вообще никого не будет или будут идти не те. А простои тоже не хотелось бы иметь или всеже бывает выгодней постоять сутки чем пускать всех подряд.
Кроме этого от возможных проблем можно уйти, если иметь соотвествующую мебель-а не бытовые кровати с ламелями и диваны. Уметь сее чинить. Иметь официальные документы на сдачу, чтобы соседи не могли придраться.
Командированные и приезжие тоже бывают разные. Бывают, как свиньи которые тоже могут устроить пьянку и оставить горы поломок и грязи, а бывают нормальные. Они также могут заказать баб и устроить грандиозную пъянку и ночной шум. Нужен ежедневный контроль. При уборке или так.
В каждом виде гостичного бизнеса, конечно, есть своя специфика. Но без контроля и быстрого устранения возможных прооблем не обойтись. Если есть опыт уже заранее можно знать кого вообще не стоит селить и от кого чего можно ждать.
И в миниотеле и квартире посуточно запросто могут устроить пъянку, просс*ть или облевать дорогой диван, проломить кровать, отбить бутылкой из под пива эмаль в ванной, сломать смеситель,забить канализацию, ходить по коврам в грязной обуви, сломать пульт д/у и многое тд. Все не уследишь, но можно предвидеть.
Если есть желание, можно конечно и сразу квартиры постараться продать и обоустраивать миниотель, но можно и с квартир начать -кому как хочется. Но бизнеса вообще без проблем все равно не будет. Проблемы и вопросы будут. Не одни, так другие.

#7 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

21 Сентябрь 2012 - 18:37

Спасибо за дельные советы, увж. Ivtt,
чувствуется,что Вы - профессионал в бизнесе.На мой,дилетанский взгляд, миниотель,с точки зрения контроля,предпочтительней,поскольку присутствует сотрудник 24 часа(девочка на рецепшн или горничная и т.д.),т.е. порядок и безопасность,пьянка,дебош,сохранность бытовой техники, обеспечивается одним звонком в местный ментовский отдел,а как это реализовать с посуточной квартирой,не камеру-же ставить?

#8 Дементьев Игорь Валентинович

Дементьев Игорь Валентинович

    Активный Отельер

  • Отельеры
  • 73
  • Пол:Мужчина

21 Сентябрь 2012 - 21:52

Да попробуйте, как вам удобней- миниотель,квартиры посуточно. А можно, как говорится, и одним выстрелом двух зайцев убить. Свои квартиры сдавать посуточно, а на арендованных площадях миниотель открыть. Больше объектов-больше реализация, больше видов услуг, а не только миниотель. Притом свои квартиры посуточно ваша подушка безопастности. Из их прибыли можно и расходы по миниотелю покрывать, если он первое время себя не окупать будет, плату за аренду, обустройство платить, за рекламу.
Некоторые в Питере целую систему различных видов жилья представляют -несколько квартир посуточно, несколько миниотелей, хостелов. На каждый вид жилья -свой клиент, работа более стабильна.
А продать свои две квартиры, купить площадь под мини отель-это все не так просто и не быстро. Можно и на арендованных площадях под миниотель попробовать.А там видно будет что выгодней.
*
Видеокамеры в квартирах не выход, и противозаконно. А что за публику селите можно и по внешнему виду определить.Это с опвтом приходит. А если хотите меньше проблем, тогда селите, к примеру, только от двух суток проживания, всегда берите залог, оформление только по договору и паспорту.Ну и старушки, соседи из дома пусть будут вашими друзьями, а не врагами.

#9 abushuyev_930

abushuyev_930

    Старожил Клуба Отельеров

  • PRO Отельеры
  • 300
  • Пол:Мужчина
  • Город:Москва

22 Сентябрь 2012 - 07:54

Здравствуйте!
Фабула такова.Есть в Питере 2 квартиры в собственности, общ.площадь 90кв.м.В данный момент они тупо сдаются в долгосрочную аренду.Суммарно выходит 40т.р. в месяц. Стоимость их,примерно,8 млн.р.Возникла идея,а что если их продать,добавить еще пару лямчиков,взять квартиру на 1 этаже,в историческом центре и организовать там ....Вот только что??? Хостел,мини-отель,меблированные комнаты,посуточная аренда? Хотелось-бы доходность увеличить хотя-бы раза в два,т.е.80т.р./мес или на таких площадях это нереально? Интересно услышать мнение профессианалов,людей,кто успешен в этом бизнесе,стоит-ли овчинка выделки?Если есть предложения о партнерстве,франшизе и т.д., и т.п. обязательно рассмотрю.
Всем заранее благодарен.



У меня вызывает некое удивление названная цифра - 20 тыс за квартиру в месяц. Не знаю где находятся данные квартиры, но в исторической части Питера однушку меньше 30 тыс сложно найти. При нормальных условиях (ремонт, бытовая техника, мебель и интернет) стоимость долгосрочной аренды начинается с 40 тыс.
Я бы не стал ввязываться в посуточную\почасовую сдачу квартиры - проблем много, а отдача маленькая.

#10 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

24 Сентябрь 2012 - 09:05

У меня вызывает некое удивление названная цифра - 20 тыс за квартиру в месяц. Не знаю где находятся данные квартиры, но в исторической части Питера однушку меньше 30 тыс сложно найти. При нормальных условиях (ремонт, бытовая техника, мебель и интернет) стоимость долгосрочной аренды начинается с 40 тыс.
Я бы не стал ввязываться в посуточную\почасовую сдачу квартиры - проблем много, а отдача маленькая.

Квартиры находятся м.Парк Победы,м.Ладожская 5 мин. маршруткой в обоих вариантах,так что не исторический центр,мебель,техника совдеповские,сознательно не делаю ремонт,не забиваю техникой,согласен что теряю какие-то деньги ,в угоду надежности, люди приличные,давно снимают.
Вариант посуточной/почасовой/поночной аренды не очень нравится,сам в молодые годы любил,с подружками,пользовать сии услуги,но осталось послевкусие какого-то полукриминала.
А насчет арендованного миниотеля, т.е.площадей под миниотель,то исходя из личного опыта считаю,что малый бизнес,любой,на арендованных кв.м. в СПб,на сегодняшний день,не возможен в принципе.
Не знаю,может сделать евроремонт,нафаршировать всем чем можно,и ждать богатого буратино,для долгосрочной аренды?

#11 Федотов Владислав Геннадьевич

Федотов Владислав Геннадьевич

    Интересующийся

  • Отельеры
  • 7

24 Сентябрь 2012 - 09:07

.